Більша частина квартир і будинків продаються шляхом оформлення договору купівлі-продажу. Угода передбачає перехід права власності від однієї людини до іншої та обов'язково контролюється нотаріусом. Після придбання об'єкта інформація про власника вноситься до Реєстру речових прав. У сьогоднішній статті ми поговоримо про юридичні тонкощі оформлення договору, розповімо про проблеми та дамо чіткі рекомендації. Інформація дозволить швидко розібратися з нормативно-правовими документами та бути впевненим у правильності угоди.
Договір купівлі-продажу: важливі нюанси
В Україні діє єдиний шаблон паперів, які підписують сторони при оформленні відносин. Договір купівлі-продажу друкується на спеціальному бланку, підписується покупцем і продавцем, засвідчується нотаріусом. Такі бланки мають спеціальний захист, тому підробити папір вкрай складно.
Яка важлива інформація вказується у документі:
- Реквізити продавця і покупця разом з ідентифікаційним кодом. Нотаріус перевіряє стан паспортів двох сторін на предмет підробки. Звичайно на цьому етапі проблем не виникає;
- Адреса об'єкта нерухомості і квадратура. Основна інформація береться з технічного паспорта. Тут теж ймовірність припуститися помилки вкрай мала;
- Дані про те, на якій підставі продавець володіє квартирою. Це може бути як договір дарування, так і стандартний договір купівлі-продажу;
- Сімейний стан покупця. Вкрай важливий пункт для обох сторін. При відсутності чоловіка або жінки немає можливості оформити документ (якщо шлюб не розірвуть);
- Виписка з реєстру речових прав на нерухоме майно. Нотаріус повинен в обов'язковому порядку впевнитися, що на об'єкт не накладені ніякі обтяження (арешт, застава, заборона на продаж і т.д.);
- Сума оцінки та ціна продажу. У жодному разі не можна занижувати реальну вартість нерухомості, щоб не платити податки. Покупець повинен вказувати саме ту суму, яку він передає через нотаріуса продавцеві або оформляє безготівковим способом. В інакшому випадку, то при судовому розгляді буде вкрай складно довести реальну вартість нерухомості та покупцеві повернуть саме стільки, скільки зазначено у договорі купівлі-продажу.
Крім того, є ще кілька юридичних тонкощів, які ускладнюють підписання угоди. Наприклад, для продажу об'єкта потрібен письмовий дозвіл усіх людей, які цим майном володіють. Звичайно проблеми із квартирами починаються у тому випадку, якщо власниками виступає брат із сестрою або інші родичі, що не підтримувала відносини.
Також юридично складно оформити продаж, якщо у квартирі прописаний неповнолітній або недієздатна людина. Держава захищає інтереси цієї категорії громадян, тому для продажу буде потрібен дозвіл органів опіки. Ще труднощі можуть виникнути з неприватизованою нерухомістю або з неузаконеним переплануванням.
Як без проблем придбати квартиру або будинок:
- Пошук підходящого варіанта. Можна займатися цим самостійно або звернутися до ріелтора. Останній варіант заощаджує багато часу і нервів, плюс всі документи оформляються дуже швидко;
- Зустрітися із власником нерухомості. На цьому етапі вже можна підключати юриста, які займеться перевіркою документів і допоможе уникнути судового розгляду. Але навіть самостійно можна дізнатися багато важливої інформації;
- Не поспішаємо ухвалювати рішення. Покупець зобов'язаний довідатися про власників квартири і кількості прописаних людей у ній. Також можна відразу ж визначити час на звільнення жилплощі та вивіз речей;
- Ще раз усе перевіряємо. Уточнюємо підсумкову вартість об'єкта, комісійні ріелтору та вартість послуг нотаріуса. Домовляємося про суму задатку або авансу, строках оформлення угоди, формі розрахунку, сумі податку і т.д.;
- Підписуємо попередній договір купівлі-продажу. Тут потрібно уважно розібратися з тим, що таке аванс і задаток, а також уточнити у нотаріуса фінансові наслідки розірвання документа. Варто розуміти, що попередній договір вже має юридичну чинність і накладає на сторони певні обов'язки;
- Готуємо основний договір купівлі-продажу. Вкрай рекомендується дотримуватися всіх пунктів, які прописані у попередньому договорі. Звичайно це пов'язане з випискою власників, відновленням технічного паспорта в БТІ, погашенням заборгованості по квартплаті та іншими моментами.
Оформлення основного договору повинно проходити в присутності нотаріуса. Можна звернутися у державну контору або до відомого приватного фахівця. На юридичну чинність документа це не має ніякого впливу. Багато покупців побоюються працювати з нотаріусами, яких радять ріелтори. Це помилка! У більшості випадків, такий союз може значно заощадити час і нерви. Кожна сторона фінансово зацікавлена у швидкому і безпроблемному оформленні угоди, адже отримує комісійні. Головне – це перевірити репутацію нотаріуса і дізнатися про його досвід роботи.
Вартість послуг приблизно однакова і залежить винятково від розкрученості фахівця на ринку. Необхідно з'ясувати всі фінансові моменти до оформлення угоди. При підборі нерухомості слід розуміти, що продавець можливо буде платити податок за продаж об'єкта. Іноді грошовий тягар спеціально переносять на плечі покупця, закладаючи податок у вартість житла. Також буде потрібно заплатити державне мито у розмірі 1% від ціни та збір у пенсійний фонд (теж 1%). Уточнити всі фінансові питання можна безпосередньо у нотаріальній конторі.
Підібрати гарний варіант на ринку – це тільки півбіди. Далі слідує черга проблем з оформленням попереднього і основного договору, спілкування з ріелторами та власниками житла, які часом можуть бути неадекватними або необ'єктивно оцінювати вартість житла. Грамотно оформлений договір купівлі-продажу допоможе уникнути юридичних проблем і заощадить нерви обох сторін. От чому на етапі підписання угоди краще залучати до роботи досвідченого юриста. Особливо якщо мова йде про об'єкти на вторинному ринку (чешки, сталінки і т.д.).
Вас також може зацікавити:
Попередній договір купівлі-продажу
Задаток, попередній договір і аванс при оформленні нерухомості
Можливі ризики при інвестуванні в новобудову
