Важливим етапом покупки квартири на вторинному або первинному ринку є оформлення права власності. Перед підписанням основного договору купівлі-продажу слід уважно ознайомитися з документами, уточнити юридичний статус житла. А щоб дотримати всіх домовленостей і врахувати інтереси покупця, а також продавця, була придумана проста схема. Перед основним договором сторони підписують попередній договір, або вносять задаток або аванс за квартиру. Нерідко для спрощення і економії часу складаються розписки.
Ще один важливий момент: покупці і продавці не розуміють різниці між задатком і авансом, плутають дані варіанти і піддають себе додатковій небезпеці. Найчастіше ріелтори наполягають на внесенні задатку, але згідно із законодавством України, це зовсім необов'язковий крок. У сьогоднішній статті ми докладно розглянемо всі юридичні тонкощі кожного з названих вище понять.
Увага: ми ґрунтуємося винятково на актуальних нормативно-правових актах нашої країни.
Основні терміни
Задаток передається від покупця продавцю у рахунок подальших платежів за основним договором. Він необхідний для того, щоб підтвердити намір однієї сторони укласти договір і продовжити відносини із другою. Задаток стимулює сторони до виконання раніше укладених домовленостей. Варто пам'ятати, що задаток доречний винятково під час підписання основного договору. Без останнього в цьому стимулюючому інструменті немає ніякого сенсу.
Аванс є передплатою, яку покупець передає продавцю з метою покупки нерухомості. При цьому сума вважається частиною майбутньої оплати, але не несе стимулюючу функцію (але наявність авансу є фактом зацікавленості сторін).
Головна відмінність двох платіжних варіантів – саме відсутність стимулюючої функції. У випадку із задатком сторони при відмові від підписання основного договору зазнають матеріальних втрат. Якщо покупець відмовляється від угоди – задаток залишається у продавця. А якщо відмовляється продавець – покупець отримую назад задаток у подвійному розмірі. У цьому випадку цей інструмент захищає інтереси двох сторін, що відповідає принципам правової держави. Цивільно-правові відносини засновані на принципах рівності і справедливості, а договір купівлі-продажу нерухомості саме є документом, на який поширюються норми Цивільного кодексу.
У випадку з авансом у сторін немає ніяких штрафних санкцій за відмову від підписання основної угоди. Аванс повертається покупцю у повному розмірі, навіть якщо угода була зірвана саме ним. А якщо відмовляється продавець, тоді йому не потрібно платити подвійний аванс.
Як зробити угоду більш безпечною
Шахраї часто користуються юридичною неграмотністю людей і придумують схеми з використанням задатка. Покупці втрачають задаток і не можуть навіть у суді повернути власні гроші. От чому важливо розуміти деякі тонкощі оформлення угоди. Задаток оформляється тільки у письмовій формі, а аванс можна передати в письмовій формі або навіть при усній домовленості. Задаток вказується в основному договорі.
Ріелтори теж використовують лазівки у законодавстві, щоб обманювати довірливих покупців. Вони часто наполягають на складанні розписки, а не попереднього договору і основного договору. До того ж, часто відбувається підміна понять і сторони думають, що передають аванс, а насправді відбувається передача задатку.
Важливо дотримуватися букви закону при оформленні будь-яких відносин між фізичними особами. Задатком забезпечується виникле грошове зобов'язання. Це договір купівлі-продажу і зобов'язання повної оплати вартості. Якщо між сторонами йдуть активні обговорення та немає єдиної думки по важливих питаннях, договір задатку укладати не можна.
Як підготувати документ, який не буде суперечити юридичним нормам України? Для цього необхідно укласти попередній договір купівлі-продажу нерухомості і не використовувати в ньому слово «задаток». У цьому випадку замість задатку потрібно прописати аванс і обов'язково вказати про відсутність штрафних санкцій при відмові від висновку угоди. Тоді авансовий платіж буде повернутий стороні у повному розмірі. Для безпеки краще використовувати слово «гарантійна сума» або «сума, яка забезпечує умови угоди».
Для захисту інтересів двох сторін сума авансового платежу розраховується індивідуально. Тут необхідно враховувати вартість нерухомості та фінансові можливості покупця. Звичайно досить до 10% від повної ціни квартири. Також іноді залишають 500-1000$.
Особливості підписання попереднього договору
Підпис попереднього, а потім і основного договору купівлі-продажу нерухомості у нотаріуса – це найбільш безпечний і прозорий спосіб придбання житла. Розглянемо юридичний документ більш докладно.
Попередній договір – документ, згідно з яким сторони, які його підписали, зобов'язуються укласти основний договір купівлі-продажу нерухомості на визначених умовах. У цьому випадку перехід права власності поки ще не здійснюється. Але попередній договір вже має юридичну силу та накладає певні обов'язки, а також права на сторони.
Що слід вносити у попередній договір:
- детальну інформацію про покупця та продавця (ФІО, паспортні дані, ідентифікаційний код);
- інформацію про точні строки підписання основного договору із вказівкою місця та часу;
- вказуються основні зобов'язання сторін до підписання основної угоди;
- записується точна вартість і сам предмет договору (включаючи технічні дані із БТІ, наприклад, площа нерухомості);
У жодному разі не можна занижувати вартість квартири, яку вказують у попередньому та основному договорі. Яка сума передається при нотаріусі продавцю – ту суму і потрібно вказувати. При підписанні попереднього договору необов'язково, але бажано передавати аванс. У документі вказується хто і скільки передав. В обов'язковому порядку потрібно оформляти договірні відносини у нотаріуса. Фахівець також перевіряє власників та сторони угоди.
Точна вартість послуг нотаріуса завжди індивідуальна і не залежить приватна це особа чи держслужбовець. В обов'язковому порядку при оформленні попереднього договору сплачується держмито в розмірі 1% від суми авансу. Невелика сума – це застава спокою і гнучкі умови для обох сторін. На відміну від розписки неправильно заповнити попередній договір не вдасться, тому такий вид документа переважніше.
Саме із цієї причини важливо, щоб договір враховував інтереси двох сторін. У випадку із задатком цього не відбувається.
Як розірвати угоду та повернути гроші
Бувають ситуації, коли після підписання попереднього договору основний не укладається. Різні життєві обставини можуть вплинути на рішення про покупку або продаж нерухомості. При умові передачі авансу сторони мають усі шанси розійтися мирно без фінансових втрат. Не дуже приємна ситуація, коли угода розривається, і продавець не може повернути другий стороні гроші через те, що вони вже витрачені.
У цьому випадку при наявності завіреного нотаріусом попереднього договору необхідно звертатися до суду і подавати цивільну позовну заяву. Суд розгляне справу по суті та докази сторін, а далі винесе правомірне рішення. Покупцю завжди повертається повна сума авансового платежу.
Вас також може зацікавити:
Попередній договір купівлі-продажу
Договір купівлі-продажу: як правильно оформити нерухомість
