У попередній статті ми вже розглянули що таке задаток і аванс. Також з'ясували, що найбільш безпечним способом придбання квартири є підпис попереднього, а потім основного договору купівлі-продажу нерухомості.
Сьогодні наша команда з усіх боків розгляне попередній договір купівлі-продажу. Після прочитання цієї статті і ряду інших юридичних публікацій на сайті, у продавців і покупців не залишиться відкритих питань.
Основні поняття
Попередній договір – документ, який підтверджує намір продавця і покупця в майбутньому оформити основний договір купівлі-продажу нерухомості. Укладання такої угоди вигідне для обох сторін.
По-перше, угода перевіряється і нотаріально засвідчується, тому інтереси двох сторін максимально захищені. По-друге, у продавця є можливість зібрати необхідний пакет документів і підготувати квартиру до продажу. По-третє, у покупця є час, щоб вивести з банку суми для покупки. Підписаний попередній договір має юридичну чинність, включає ряд вимог і накладає зобов'язання на сторони. Для того щоб додатково закріпити наміри, покупець може передати продавцю авансовий платіж. Попередня угода повинна бути укладена у письмовій формі.
Що потрібно для підписання попередньої угоди
Забезпечити явку осіб, які безпосередньо зайняті у процесі покупки і продажу квартири. Дуже рідко коли об'єкт продається однією фізичною особою. Звичайно нерухомість належить кільком людям у рівних частинах (наприклад, 1/2 або 1/4). Якщо сторону, що продає, представляють 2 і більше людей, необхідно їх особиста присутність при пидписанні угоди. У випадку із продажем нерухомості у шлюбі теж необхідний дозвіл чоловіка або дружини на здійснення угоди.
Отримати від продавця оригінали правовстановлюючих документів, а також паспорта, ідентифікаційні коди і свідоцтва про шлюб/розлученні. До документів, які підтверджують факт володіння і розпорядження майном відносять:
- свідчення про право власності;
- свідчення про право на спадщину;
- договір відчуження (міни, дарування, купівлі-продажу);
- документи із судових органів України (рішення судів по майну).
При підписанні угоди потрібно уважно оглянути паспорти двох сторін. Необхідно, щоб були вклеєні фотографії по досягненню 25 і 45 літнього віку. В інакшому випадку можна визнати паспорт недійсним.
Варто пам'ятати, що штамп у паспорті не є підтвердженням укладання або розірвання шлюбу. Документом, який підтверджує цивільно-правові відносини між двома людьми є свідоцтво про шлюб або його розірвання.
Додатково потрібно звірити дані продавців з даними із правовстановлюючих документів. Обов'язково необхідно звіряти інформацію з паспорта та ідентифікаційного коду. Можливо, що продавець не є власником майна. Підписувати попередній і основний договір купівлі-продажу слід тільки із власниками нерухомості, щоб уникнути юридичних проблем.
При попередній угоді потрібно вказати сам предмет договору – намір укласти основний договір на встановлених умовах.
В обов'язковому порядку слід указати точну дату і місце підписання основного договору купівлі-продажу. Звичайно строк між двома документами становить 3-4 тижні, чого цілком достатньо для двох сторін. Найчастіше попередня і основна угода укладається у одного нотаріуса.
Сума угоди вказується в гривнях. За домовленістю також у договорі вказується грошовий еквівалент в іноземній валюті. Не рекомендується занижувати вартість квартири у додатковому та основному договорі. У випадку судового розгляду покупцю вертається саме та сума, яка зазначена у документах. Довести факт заниження суми в суді буде неможливо.
Що зобов'язується виконати продавець при підписанні попередньої угоди
Власник житла зобов'язан надати оригінали правовстановлюючих документів, технічний паспорт, звіт про незалежну експертну оцінку. Також продавець надає виписку з Реєстру речових прав на нерухоме майно і довідку про зареєстрованих осіб (форма 3). Додатково продавець повинен надати рішення ради опіки і піклування (буде потрібно не у всіх випадках). Деякі власники майна прикладають до документа довідку про відсутність заборгованості по комунальних послугах.
У попередньому договорі вказується обов'язок продавця підготувати належний пакет документів самостійно або за допомогою нотаріуса. Угода також накладає обов'язок на власника майна зняти з реєстраційного обліку всіх зареєстрованих у квартирі. Особливо це важливо при наявності одного або декількох неповнолітніх дітей. Ще продавець зобов'язується вивезти речі та підготувати квартиру до заселення покупця до моменту підписання основного договору. Ключі від нерухомості передаються новому власнику житла у день оформлення договору купівлі-продажу. Попередня угода зобов’язує продавця не змінювати вартість житла і умови придбання об'єкта.
По попередній згоді сторін не повинен проводитися демонтаж перегородок або будь-які ремонтні роботи, які погіршать технічний стану нерухомості. Перепланування і демонтаж сантехники повністю заборонені. Не можна проводити демонтаж підлоги і плитки, знімати міжкімнатні двері, міняти вхідні двері, а також зривати шпалери. Забороняється проводити демонтаж газового або електричного встаткування. Ще до підписання основного договору не можна здавати об'єкт в оренду. У попередньому договорі можна вказати список побутової техніки, яка залишається майбутньому власнику (за умови продажу житла з технікою).
На продавці також лежить обов'язок сплатити держмито в розмірі 1% від вартості житла, яка вписана в основний договір купівлі-продажу. У цьому випадку мінімальна оцінна вартість житла не враховується. Наприклад, якщо оцінювач надав звіт про те, що квартира коштує 320 тис. гривень, а у договорі зазначена ціна 400 тис. гривень, податок платиться саме з 400 тисяч.
Що зобов'язується виконати покупець при підписанні попередньої угоди
Покупець повинен оплатити 1% від вартості житла за договором, а також послуги нотаріуса і витрати, пов'язані із внесенням нових даних до реєстру. Додатково оплачуються банківські витрати. Покупець повинен надати оригінал паспорта і коду, згоду чоловіка або дружини на покупку житла, свідоцтво про укладання або розірвання шлюбу. Як і продавець, покупець повинен прибути до нотаріуса у встановлений час для підписання основного договору.
Після перевірки всіх даних у документах необхідно підписати кожну сторінку. Також заздалегідь сторонам рекомендується обговорити фінансові витрати на оформлення угоди (звичайно продаж оплачується 50 на 50, але можуть бути виключення).
Вас також може зацікавити:
Договір купівлі-продажу: як правильно оформити нерухомість
Задаток, попередній договір і аванс при оформленні нерухомості
Як узаконити перепланування у квартирі
