В предыдущей статье мы уже рассмотрели что такое задаток и аванс. Также выяснили, что наиболее безопасным способом приобретения квартиры является заключение предварительного и затем основного договора купли-продажи недвижимости.
Сегодня наша команда со всех сторон рассмотрит предварительную сделку. После прочтения этой статьи и ряда других юридических публикаций на сайте, у продавцов и покупателей не останется открытых вопросов.
Основные понятия
Предварительный договор – документ, который подтверждает намерение продавца и покупателя в будущем оформить основной договор купли-продажи недвижимости. Заключение такого соглашения выгодно для обеих сторон.
Во-первых, сделка проверяется и нотариально заверяется, поэтому интересы двух сторон максимально защищены. Во-вторых, у продавца есть возможность собрать необходимый пакет документов и подготовить квартиру к продаже. В-третьих, у покупателя есть время, чтобы вывести из банка оставшуюся сумму для покупки. Подписанный предварительный договор имеет юридическую силу, включает ряд требований и накладывает обязательства на стороны. Для того чтобы дополнительно закрепить намерения, покупатель может передать продавцу авансовый платеж. Предварительная сделка должна быть заключена в письменной форме.
Что нужно для подписания предварительной сделки
Обеспечить явку лиц, которые непосредственно заняты в процессе покупки и продажи квартиры. Очень редко когда объект продается одним физическим лицом. Обычно недвижимость принадлежит нескольким людям в равных долях (например, 1/2 или 1/4). Если продающую сторону представляют 2 и более человек, необходимо их личное присутствие при заключении сделки. В случае с продажей недвижимости в браке тоже необходимо разрешение мужа или жены на совершение сделки.
Получить от продавца оригиналы правоустанавливающих документов, а также паспорта, идентификационные коды и свидетельства о браке/разводе. К документам, которые подтверждают факт владения и распоряжения имуществом относят:
- свидетельство о праве собственности;
- свидетельство о праве на наследство;
- договор отчуждения (мены, дарения, купли-продажи);
- документы из судебных органов Украины (решения судов по имуществу).
При заключении сделки нужно внимательно осмотреть паспорта двух сторон. Необходимо, чтобы были вклеены фотографии по достижению 25 и 45 летнего возраста. В противном случае можно признать паспорт недействительным.
Стоит помнить, что штамп в паспорте не является подтверждением заключения или расторжения брака. Документом, который подтверждает гражданско-правовые отношения между двумя людьми является свидетельство о браке или его расторжении.
Дополнительно нужно сверить данные продавцов с данными из правоустанавливающих документов. Обязательно необходимо сверять информацию из паспорта и идентификационного кода. Возможно, что продавец не является владельцем имущества. Подписывать предварительный и основной договор купли-продажи следует только с владельцами недвижимости, чтобы избежать юридических проблем.
При предварительной сделке нужно указать сам предмет договора – намерение заключить основной договор на установленных условиях.
В обязательном порядке следует указать точную дату и место заключения основного договора купли-продажи. Обычно срок между двумя документами составляет 3-4 недели, чего вполне достаточно для двух сторон. Зачастую предварительная и основная сделка заключается у одного нотариуса.
Сумма сделки указывается в гривнах. По договоренности также в договоре указывается денежный эквивалент в иностранной валюте. Не рекомендуется занижать стоимость квартиры в дополнительном и основном договоре. В случае судебного разбирательства покупателю возвращается именно та сумма, которая указана в документах. Доказать факт занижения суммы в суде будет невозможно.
Что обязуется выполнить продавец при заключении предварительной сделки
Владелец жилья обязан предоставить оригиналы правоустанавливающих документов, технический паспорт, отчет о независимой экспертной оценке. Также продавец предоставляет выписку из Реестра прав собственности недвижимого имущества и справку о зарегистрированных лицах (форма 3). Дополнительно продавец должен предоставить решение совета опеки и попечительства (потребуется не во всех случаях). Некоторые владельцы имущества прикладывают к документу справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
В предварительном договоре указывается обязанность продавца подготовить надлежащий пакет документов самостоятельно или с помощью нотариуса. Сделка также накладывает обязанность на владельца имущества снять с регистрационного учета всех зарегистрированных в квартире. Особенно это важно при наличии одного или нескольких несовершеннолетних детей. Еще продавец обязуется вывезти вещи и подготовить квартиру к заселению покупателя до момента подписания основного договора. Ключи от недвижимости передаются новому владельцу жилья в день оформления договора купли-продажи. Предварительная сделка обязует продавца не изменять стоимость жилья и условия приобретения объекта.
По предварительному согласию сторон не должен проводиться демонтаж перегородок или любые ремонтные работы, которые ухудшат техническое состояния недвижимости. Перепланировка и демонтаж сантехники полностью запрещены. Нельзя проводить демонтаж полов и плитки, снимать межкомнатные двери, заменять входные двери, а также срывать обои. Запрещается проводить демонтаж газового или электрического оборудования. Еще до заключения основного договора нельзя сдавать объект в аренду. В предварительном договоре можно указать список бытовой техники, которая остается будущему владельцу (при условии продажи жилья с техникой).
На продавце также лежит обязанность уплатить госпошлину в размере 1% от стоимости жилья, которая вписана в основной договор купли-продажи. В данном случае минимальная оценочная стоимость жилья не учитывается. Например, если оценщик выдал заключение о том, что квартира стоит 320 тыс. гривен, а в договоре указана цена 400 тыс. гривен, налог платится именно с 400 тысяч.
Что обязуется выполнить покупатель при заключении предварительной сделки
Покупатель должен оплатить 1% от стоимости жилья по договору, а также услуги нотариуса и расходы, связанные с внесением новых данных в реестр. Дополнительно оплачиваются банковские расходы. Покупатель должен предоставить оригинал паспорта и кода, согласие супруга или супруги на покупку жилья, свидетельство о заключении или расторжении брака. Как и продавец, покупатель должен прибыть к нотариусу в установленное время для заключения основного договора.
После проверки всех данных в документах необходимо подписать каждую страницу. Также заранее сторонам рекомендуется обсудить финансовые расходы на оформление сделки (обычно продажа оплачивается 50 на 50, но могут быть исключения).
Вас также может заинтересовать:
Договор купли-продажи: как правильно оформить недвижимость
Задаток, предварительный договор и аванс при оформлении недвижимости
Как узаконить перепланировку в квартире
Что лучше выбрать – потребительский или ипотечный кредит на жилье
