Предварительный договор купли-продажи 04/09/2019

К списку новостей
Предварительный договор купли-продажи

В предыдущей статье мы уже рассмотрели что такое задаток и аванс. Также выяснили, что наиболее безопасным способом приобретения квартиры является заключение предварительного и затем основного договора купли-продажи недвижимости.

Сегодня наша команда со всех сторон рассмотрит предварительную сделку. После прочтения этой статьи и ряда других юридических публикаций на сайте, у продавцов и покупателей не останется открытых вопросов.

Основные понятия

Предварительный договор – документ, который подтверждает намерение продавца и покупателя в будущем оформить основной договор купли-продажи недвижимости. Заключение такого соглашения выгодно для обеих сторон.

Во-первых, сделка проверяется и нотариально заверяется, поэтому интересы двух сторон максимально защищены. Во-вторых, у продавца есть возможность собрать необходимый пакет документов и подготовить квартиру к продаже. В-третьих, у покупателя есть время, чтобы вывести из банка оставшуюся сумму для покупки. Подписанный предварительный договор имеет юридическую силу, включает ряд требований и накладывает обязательства на стороны. Для того чтобы дополнительно закрепить намерения, покупатель может передать продавцу авансовый платеж. Предварительная сделка должна быть заключена в письменной форме.

Что нужно для подписания предварительной сделки

Обеспечить явку лиц, которые непосредственно заняты в процессе покупки и продажи квартиры. Очень редко когда объект продается одним физическим лицом. Обычно недвижимость принадлежит нескольким людям в равных долях (например, 1/2 или 1/4). Если продающую сторону представляют 2 и более человек, необходимо их личное присутствие при заключении сделки. В случае с продажей недвижимости в браке тоже необходимо разрешение мужа или жены на совершение сделки.

Получить от продавца оригиналы правоустанавливающих документов, а также паспорта, идентификационные коды и свидетельства о браке/разводе. К документам, которые подтверждают факт владения и распоряжения имуществом относят:

  • свидетельство о праве собственности;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор отчуждения (мены, дарения, купли-продажи);
  • документы из судебных органов Украины (решения судов по имуществу).

При заключении сделки нужно внимательно осмотреть паспорта двух сторон. Необходимо, чтобы были вклеены фотографии по достижению 25 и 45 летнего возраста. В противном случае можно признать паспорт недействительным.

Стоит помнить, что штамп в паспорте не является подтверждением заключения или расторжения брака. Документом, который подтверждает гражданско-правовые отношения между двумя людьми является свидетельство о браке или его расторжении.

Дополнительно нужно сверить данные продавцов с данными из правоустанавливающих документов. Обязательно необходимо сверять информацию из паспорта и идентификационного кода. Возможно, что продавец не является владельцем имущества. Подписывать предварительный и основной договор купли-продажи следует только с владельцами недвижимости, чтобы избежать юридических проблем.

При предварительной сделке нужно указать сам предмет договора – намерение заключить основной договор на установленных условиях.

В обязательном порядке следует указать точную дату и место заключения основного договора купли-продажи. Обычно срок между двумя документами составляет 3-4 недели, чего вполне достаточно для двух сторон. Зачастую предварительная и основная сделка заключается у одного нотариуса.

Сумма сделки указывается в гривнах. По договоренности также в договоре указывается денежный эквивалент в иностранной валюте. Не рекомендуется занижать стоимость квартиры в дополнительном и основном договоре. В случае судебного разбирательства покупателю возвращается именно та сумма, которая указана в документах. Доказать факт занижения суммы в суде будет невозможно.

Что обязуется выполнить продавец при заключении предварительной сделки

Владелец жилья обязан предоставить оригиналы правоустанавливающих документов, технический паспорт, отчет о независимой экспертной оценке. Также продавец предоставляет выписку из Реестра прав собственности недвижимого имущества и справку о зарегистрированных лицах (форма 3). Дополнительно продавец должен предоставить решение совета опеки и попечительства (потребуется не во всех случаях). Некоторые владельцы имущества прикладывают к документу справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

В предварительном договоре указывается обязанность продавца подготовить надлежащий пакет документов самостоятельно или с помощью нотариуса. Сделка также накладывает обязанность на владельца имущества снять с регистрационного учета всех зарегистрированных в квартире. Особенно это важно при наличии одного или нескольких несовершеннолетних детей. Еще продавец обязуется вывезти вещи и подготовить квартиру к заселению покупателя до момента подписания основного договора. Ключи от недвижимости передаются новому владельцу жилья в день оформления договора купли-продажи. Предварительная сделка обязует продавца не изменять стоимость жилья и условия приобретения объекта.

По предварительному согласию сторон не должен проводиться демонтаж перегородок или любые ремонтные работы, которые ухудшат техническое состояния недвижимости. Перепланировка и демонтаж сантехники полностью запрещены. Нельзя проводить демонтаж полов и плитки, снимать межкомнатные двери, заменять входные двери, а также срывать обои. Запрещается проводить демонтаж газового или электрического оборудования. Еще до заключения основного договора нельзя сдавать объект в аренду. В предварительном договоре можно указать список бытовой техники, которая остается будущему владельцу (при условии продажи жилья с техникой).

На продавце также лежит обязанность уплатить госпошлину в размере 1% от стоимости жилья, которая вписана в основной договор купли-продажи. В данном случае минимальная оценочная стоимость жилья не учитывается. Например, если оценщик выдал заключение о том, что квартира стоит 320 тыс. гривен, а в договоре указана цена 400 тыс. гривен, налог платится именно с 400 тысяч.  

Что обязуется выполнить покупатель при заключении предварительной сделки

Покупатель должен оплатить 1% от стоимости жилья по договору, а также услуги нотариуса и расходы, связанные с внесением новых данных в реестр. Дополнительно оплачиваются банковские расходы. Покупатель должен предоставить оригинал паспорта и кода, согласие супруга или супруги на покупку жилья, свидетельство о заключении или расторжении брака. Как и продавец, покупатель должен прибыть к нотариусу в установленное время для заключения основного договора.

После проверки всех данных в документах необходимо подписать каждую страницу. Также заранее сторонам рекомендуется обсудить финансовые расходы на оформление сделки (обычно продажа оплачивается 50 на 50, но могут быть исключения).

 

Вас также может заинтересовать:

Договор купли-продажи: как правильно оформить недвижимость

Задаток, предварительный договор и аванс при оформлении недвижимости

Как узаконить перепланировку в квартире

Что лучше выбрать – потребительский или ипотечный кредит на жилье

Возможные риски при инвестировании в новостройку

Читайте также
Благоустройство проходит по оригинальному проекту, что превратит двор в роскошную зеленую территорию.
Черная пятница в ЖК Krona Park II – время особых скидок на квартиры
Официально стартовали продажи нового дома в ЖК Krona Park II