Избранное
В избранном: 0 объектов

Предварительный договор купли-продажи 04/09/2019

Предварительный договор купли-продажи

В предыдущей статье мы уже рассмотрели что такое задаток и аванс. Также выяснили, что наиболее безопасным способом приобретения квартиры является заключение предварительного и затем основного договора купли-продажи недвижимости.

Сегодня наша команда со всех сторон рассмотрит предварительную сделку. После прочтения этой статьи и ряда других юридических публикаций на сайте, у продавцов и покупателей не останется открытых вопросов.

Основные понятия

Предварительный договор – документ, который подтверждает намерение продавца и покупателя в будущем оформить основной договор купли-продажи недвижимости. Заключение такого соглашения выгодно для обеих сторон.

Во-первых, сделка проверяется и нотариально заверяется, поэтому интересы двух сторон максимально защищены. Во-вторых, у продавца есть возможность собрать необходимый пакет документов и подготовить квартиру к продаже. В-третьих, у покупателя есть время, чтобы вывести из банка оставшуюся сумму для покупки. Подписанный предварительный договор имеет юридическую силу, включает ряд требований и накладывает обязательства на стороны. Для того чтобы дополнительно закрепить намерения, покупатель может передать продавцу авансовый платеж. Предварительная сделка должна быть заключена в письменной форме.

Что нужно для подписания предварительной сделки

Обеспечить явку лиц, которые непосредственно заняты в процессе покупки и продажи квартиры. Очень редко когда объект продается одним физическим лицом. Обычно недвижимость принадлежит нескольким людям в равных долях (например, 1/2 или 1/4). Если продающую сторону представляют 2 и более человек, необходимо их личное присутствие при заключении сделки. В случае с продажей недвижимости в браке тоже необходимо разрешение мужа или жены на совершение сделки.

Получить от продавца оригиналы правоустанавливающих документов, а также паспорта, идентификационные коды и свидетельства о браке/разводе. К документам, которые подтверждают факт владения и распоряжения имуществом относят:

  • свидетельство о праве собственности;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор отчуждения (мены, дарения, купли-продажи);
  • документы из судебных органов Украины (решения судов по имуществу).

При заключении сделки нужно внимательно осмотреть паспорта двух сторон. Необходимо, чтобы были вклеены фотографии по достижению 25 и 45 летнего возраста. В противном случае можно признать паспорт недействительным.

Стоит помнить, что штамп в паспорте не является подтверждением заключения или расторжения брака. Документом, который подтверждает гражданско-правовые отношения между двумя людьми является свидетельство о браке или его расторжении.

Дополнительно нужно сверить данные продавцов с данными из правоустанавливающих документов. Обязательно необходимо сверять информацию из паспорта и идентификационного кода. Возможно, что продавец не является владельцем имущества. Подписывать предварительный и основной договор купли-продажи следует только с владельцами недвижимости, чтобы избежать юридических проблем.

При предварительной сделке нужно указать сам предмет договора – намерение заключить основной договор на установленных условиях.

В обязательном порядке следует указать точную дату и место заключения основного договора купли-продажи. Обычно срок между двумя документами составляет 3-4 недели, чего вполне достаточно для двух сторон. Зачастую предварительная и основная сделка заключается у одного нотариуса.

Сумма сделки указывается в гривнах. По договоренности также в договоре указывается денежный эквивалент в иностранной валюте. Не рекомендуется занижать стоимость квартиры в дополнительном и основном договоре. В случае судебного разбирательства покупателю возвращается именно та сумма, которая указана в документах. Доказать факт занижения суммы в суде будет невозможно.

Что обязуется выполнить продавец при заключении предварительной сделки

Владелец жилья обязан предоставить оригиналы правоустанавливающих документов, технический паспорт, отчет о независимой экспертной оценке. Также продавец предоставляет выписку из Реестра прав собственности недвижимого имущества и справку о зарегистрированных лицах (форма 3). Дополнительно продавец должен предоставить решение совета опеки и попечительства (потребуется не во всех случаях). Некоторые владельцы имущества прикладывают к документу справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

В предварительном договоре указывается обязанность продавца подготовить надлежащий пакет документов самостоятельно или с помощью нотариуса. Сделка также накладывает обязанность на владельца имущества снять с регистрационного учета всех зарегистрированных в квартире. Особенно это важно при наличии одного или нескольких несовершеннолетних детей. Еще продавец обязуется вывезти вещи и подготовить квартиру к заселению покупателя до момента подписания основного договора. Ключи от недвижимости передаются новому владельцу жилья в день оформления договора купли-продажи. Предварительная сделка обязует продавца не изменять стоимость жилья и условия приобретения объекта.

По предварительному согласию сторон не должен проводиться демонтаж перегородок или любые ремонтные работы, которые ухудшат техническое состояния недвижимости. Перепланировка и демонтаж сантехники полностью запрещены. Нельзя проводить демонтаж полов и плитки, снимать межкомнатные двери, заменять входные двери, а также срывать обои. Запрещается проводить демонтаж газового или электрического оборудования. Еще до заключения основного договора нельзя сдавать объект в аренду. В предварительном договоре можно указать список бытовой техники, которая остается будущему владельцу (при условии продажи жилья с техникой).

На продавце также лежит обязанность уплатить госпошлину в размере 1% от стоимости жилья, которая вписана в основной договор купли-продажи. В данном случае минимальная оценочная стоимость жилья не учитывается. Например, если оценщик выдал заключение о том, что квартира стоит 320 тыс. гривен, а в договоре указана цена 400 тыс. гривен, налог платится именно с 400 тысяч.  

Что обязуется выполнить покупатель при заключении предварительной сделки

Покупатель должен оплатить 1% от стоимости жилья по договору, а также услуги нотариуса и расходы, связанные с внесением новых данных в реестр. Дополнительно оплачиваются банковские расходы. Покупатель должен предоставить оригинал паспорта и кода, согласие супруга или супруги на покупку жилья, свидетельство о заключении или расторжении брака. Как и продавец, покупатель должен прибыть к нотариусу в установленное время для заключения основного договора.

После проверки всех данных в документах необходимо подписать каждую страницу. Также заранее сторонам рекомендуется обсудить финансовые расходы на оформление сделки (обычно продажа оплачивается 50 на 50, но могут быть исключения).

В какое время года и когда лучше покупать или продавать квартиру. Полезные советы.
Лучшие жилые комплексы Печерского района элит класса, которые придутся по душе даже требовательным инвесторам. 
ТОП ЖК вблизи Карпат, которые покорят даже требовательного человека.