Аналитики инвестиционно-девелоперской компании City One Development провели детальный мониторинг рынка жилья в столице и выделили ключевые тенденции, формирующие текущую ситуацию на первичном рынке недвижимости Киева.
Согласно исследованию на основе собственной аналитической базы компании, в первом полугодии 2025 года рынок первичной недвижимости демонстрирует относительную стабильность как в валютном, так и в реальном измерении. Это создает предсказуемую среду для покупателей и девелоперов, которая воспринимается как относительная стабильность на фоне общей неопределенности.
Стабильность курса
С начала 2025 года, несмотря на определенные колебания, курс доллара оставался в среднем диапазоне - 41,64 грн/долл.
Ценовая динамика: минимальные колебания
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киева на середину 2025 года составляет $1924/кв. м, что на 1,2% ниже, чем в начале года. В гривневом эквиваленте это 80,1 тыс. грн/кв. м.
Изменение цены остается в пределах статистической погрешности (+/- $50-80 от $2000/кв. м), что наблюдается еще с начала полномасштабного вторжения.
Ценовая динамика по классам жилья
Стоимость жилья меняется минимально во всех сегментах:
- Эконом и комфорт-класс: +0,5 - +1%
- Премиум-класс: +2%
- Бизнес-класс: -0,4%
Динамика предложения
Впервые за последние годы объем предложения перестал сокращаться. Имеется в виду комплексные ЖК, не единичные малоэтажные дома. По состоянию на середину 2025 года в продаже остается 143 жилых комплекса, что на 25% меньше, чем в начале войны.
Рынок демонстрирует баланс:
- Частина новостроек переходит на вторичный рынок.
- Паралельно появляются новые проекты.
Новые проекты
В первой половине 2025 года в Киеве стартовали продажи в нескольких новых жилых комплексах. Новые проекты свидетельствуют о сдержанной, но положительной динамике на рынке и попытках сформировать долгосрочное предложение.
Рынок меняется под влиянием новых ожиданий покупателей, а девелоперы адаптируются к их запросам. Важными параметрами новостроек, которые отмечают застройщики в своих новых проектах:
- Характерною особенностью ценовой политики новых ЖК стала обратная зависимость между ценой и этажностью - чем ниже этаж, тем выше стоимость, что является противоположным предыдущим тенденциям.
- Автономність жилых комплексов - все больше новостроек оснащены резервным питанием (генераторы, инверторы, солнечные панели).
- Безопасность и укрытия - 75% новостроек предусматривают укрытия: подземные паркинги, подвалы, специализированные бомбоубежища.
- За данным аналитической базы нашей компании, почти половина девелоперов в новых проектах предлагают покупку жилья в рамках государственных программ «єОселя» и «єВідновлення».
Рынок первичной недвижимости Киева в первом полугодии 2025 года демонстрирует стабильность, осторожный девелоперский оптимизм и постепенное восстановление инвестиционного доверия. Сбалансированное предложение, минимальные колебания цен и адаптация к новым запросам покупателей создают предсказуемую среду, необходимую для дальнейшего развития рынка.
Несмотря на сложную ситуацию в стране, рынок первичной недвижимости Киева демонстрирует тенденцию к постепенному росту цен. Однако средняя цена на рынке остается относительно стабильной. Почему так происходит - разъясняет аналитик City One Development Елена Ширина: "Рынок первичной недвижимости Киева действительно демонстрирует постепенный рост цен, что обусловлено несколькими ключевыми факторами. Прежде всего это рост себестоимости строительства, вызванный подорожанием материалов, электроэнергии, логистики, труда и тому подобное. Недвижимость остается надежным активом, особенно в периоды нестабильности, что стимулирует инвестиционный интерес. Традиционный рост цен на этапах строительства также играет роль - чем ближе к сдаче объекта, тем дороже становятся квартиры. Инфляционный фактор поддерживает тенденцию к укреплению стоимости жилья, поскольку недвижимость не теряет ценности в периоды общего подорожания. В то же время средняя цена на рынке остается стабильной из-за сдерживающих факторов.
Во-первых, слабый спрос в военный период ограничивает активный рост цен, поскольку многие покупатели откладывают решение о покупке недвижимости. Это создает равновесие между ростом стоимости качественных объектов и сдерживанием ценообразования из-за недостаточной платежеспособности населения.
Во-вторых, на рынке до сих пор есть проблемные объекты: строительство фактически остановлено, но продажи продолжаются. Застройщики таких ЖК вынуждены демпинговать, что статистически снижает среднюю цену по рынку. Это особенно важно, поскольку покупатели ориентируются на средние показатели, а не только на рост отдельных сегментов.
Кроме того, замещение объектов на рынке тоже играет важную роль. Последние квартиры в готовых проектах продаются по максимальным ценам, некоторые ЖК завершили продажи и перешли во вторичный сегмент, тогда как на первичный рынок заходят новые проекты с низкими стартовыми ценами. Такое математическое равновесие между «дешевым стартом» и «дорогим финишем» сдерживает стремительный рост среднего показателя стоимости квадратного метра.
Итак, средняя цена остается стабильной из-за баланса между ростом стоимости ликвидных объектов и наличием факторов, которые удерживают общий уровень рынка. Это создает замедленный, но предсказуемый рост стоимости жилья".
Весной застройщики активизировались: начали поднимать цены и запускать новые проекты, опираясь на оптимизм относительно возможного завершения боевых действий. Однако обострение на фронте, обстрелы и тревожные новости снова притормозили этот импульс, повлияв на настроение потребителей и их готовность инвестировать.
После завершения активной фазы войны ожидается значительный рост стоимости жилья в качественных проектах. Инвесторы, которые вложат средства в надежные ЖК уже сейчас, получат максимальный прирост стоимости в будущем.
Информационная справка:
City One Development - инвестиционно-девелоперская компания с более чем 15-летним опытом, специализирующаяся на создании, реализации и управлении масштабных инфраструктурных жилых комплексов, а также активно инвестирует в развитие украинской промышленности.
В портфеле City One Development более 1 150 000 м2 реализованных объектов и 600 000 м2 на стадии строительства.
Среди жилых проектов компании в столице: «Новопечерские Липки», «Бульвар Фонтанов», «Святобор Park Resort», The Light. Среди промышленных: два завода по производству флоат-стекла в пределах ИП «Місто Скла», г. Березань, Киевская область, и ИП «Галиция», г. Калуш, Ивано-Франковская область.
