Аналітики інвестиційно-девелоперської компанії City One Development провели детальний моніторинг ринку житла у столиці та виокремили ключові тенденції, що формують поточну ситуацію на первинному ринку нерухомості Києва.
Згідно з дослідженням на основі власної аналітичної бази компанії, у першому півріччі 2025 року ринок первинної нерухомості демонструє відносну стабільність як у валютному, так і в реальному вимірі. Це створює передбачуване середовище для покупців і девелоперів, яке сприймається як відносна стабільність на тлі загальної невизначеності.
Стабільність курсу
З початку 2025 року, попри певні коливання, курс долара залишався в середньому діапазоні – 41,64 грн/дол.
Цінова динаміка: мінімальні коливання
Середня вартість квадратного метра в новобудовах Києва на середину 2025 року становить $1924/кв. м, що на 1,2% нижче, ніж на початку року. У гривневому еквіваленті це 80,1 тис. грн/кв. м.
Зміна ціни залишається в межах статистичної похибки (+/- $50-80 від $2000/кв. м), що спостерігається ще з початку повномасштабного вторгнення.
Цінова динаміка за класами житла
Вартість житла змінюється мінімально у всіх сегментах:
- Економ і комфорт-клас: +0,5 – +1%
- Преміум-клас: +2%
- Бізнес-клас: –0,4%
Динаміка пропозиції
Вперше за останні роки обсяг пропозиції перестав скорочуватися. Мається на увазі комплексні ЖК, не одиничні малоповерхові будинки. Станом на середину 2025 року у продажу залишається 143 житлові комплекси, що на 25% менше, ніж на початку війни.
Ринок демонструє баланс:
- Частина новобудов переходить на вторинний ринок.
- Паралельно з’являються нові проєкти.
Нові проєкти
У першій половині 2025 року в Києві стартували продажі у кількох нових житлових комплексах. Нові проєкти свідчать про стриману, але позитивну динаміку на ринку та спроби сформувати довгострокову пропозицію.
Ринок змінюється під впливом нових очікувань покупців, а девелопери адаптуються до їхніх запитів. Важливими параметрами новобудов, які відмічають забудовники в своїх нових проєктах:
- Характерною особливістю цінової політики нових ЖК стала зворотна залежність між ціною та поверховістю – чим нижчий поверх, тим вища вартість, що є протилежним до попередніх тенденцій.
- Автономність житлових комплексів – дедалі більше новобудов оснащені резервним живленням (генератори, інвертори, сонячні панелі).
- Безпека та укриття – 75% новобудов передбачають укриття: підземні паркінги, підвали, спеціалізовані бомбосховища.
- За даними аналітичної бази нашої компанії, майже половина девелоперів у нових проєктах пропонують купівлю житла в межах державних програм «єОселя» та «єВідновлення».
Ринок первинної нерухомості Києва у першому півріччі 2025 року демонструє стабільність, обережний девелоперський оптимізм та поступове відновлення інвестиційної довіри. Збалансована пропозиція, мінімальні коливання цін та адаптація до нових запитів покупців створюють передбачуване середовище, необхідне для подальшого розвитку ринку.
Попри складну ситуацію в країні, ринок первинної нерухомості Києва демонструє тенденцію до поступового зростання цін. Проте середня ціна на ринку залишається відносно стабільною. Чому так відбувається – роз’яснює аналітик City One Development Олена Ширіна: «Ринок первинної нерухомості Києва дійсно демонструє поступове зростання цін, що зумовлено декількома ключовими факторами. Передусім це зростання собівартості будівництва, спричинене подорожчанням матеріалів, електроенергії, логістики, праці тощо. Нерухомість залишається надійним активом, особливо у періоди нестабільності, що стимулює інвестиційний інтерес. Традиційне зростання цін на етапах будівництва також відіграє роль – чим ближче до здачі об'єкта, тим дорожчими стають квартири. Інфляційний фактор підтримує тенденцію до укріплення вартості житла, оскільки нерухомість не втрачає цінності у періоди загального подорожчання. Водночас середня ціна на ринку залишається стабільною через стримувальні чинники.
По-перше, слабкий попит у воєнний період обмежує активне зростання цін, оскільки багато покупців відкладають рішення щодо купівлі нерухомості. Це створює рівновагу між зростанням вартості якісних об’єктів та стримуванням ціноутворення через недостатню платоспроможність населення.
По-друге, на ринку досі є проблемні об’єкти: будівництво фактично зупинене, але продажі тривають. Забудовники таких ЖК змушені демпінгувати, що статистично знижує середню ціну по ринку. Це особливо важливо, оскільки покупці орієнтуються на середні показники, а не лише на зростання окремих сегментів.
Крім того, заміщення об'єктів на ринку теж відіграє важливу роль. Останні квартири в готових проєктах продаються по максимальним цінам, деякі ЖК завершили продажі та перейшли у вторинний сегмент, тоді як на первинний ринок заходять нові проєкти з низькими стартовими цінами. Така математична рівновага між «дешевим стартом» і «дорогим фінішем» стримує стрімке зростання середнього показника вартості квадратного метра.
Отже, середня ціна залишається стабільною через баланс між зростанням вартості ліквідних об’єктів та наявністю факторів, які утримують загальний рівень ринку. Це створює сповільнене, але передбачуване зростання вартості житла».
Навесні забудовники активізувались: почали піднімати ціни та запускати нові проєкти, спираючись на оптимізм щодо можливого завершення бойових дій. Проте загострення на фронті, обстріли та тривожні новини знову пригальмували цей імпульс, вплинувши на настрій споживачів і їхню готовність інвестувати.
Після завершення активної фази війни очікується значне зростання вартості житла у якісних проєктах. Інвестори, які вкладуть кошти у надійні ЖК вже зараз, отримають максимальний приріст вартості в майбутньому.
Інформаційна довідка:
City One Development – інвестиційно-девелоперська компанія з понад 15-річним досвідом, що спеціалізується на створенні, реалізації та управлінні масштабних інфраструктурних житлових комплексів, а також активно інвестує в розвиток української промисловості.
В портфелі City One Development понад 1 150 000 м² реалізованих об’єктів та 600 000 м² на стадії будівництва.
Серед житлових проєктів компанії у столиці: «Новопечерські Липки», «Бульвар Фонтанів», «Святобор Park Resort», The Light. Серед промислових: два заводи з виробництва флоат-скла в межах ІП «Місто Скла», м. Березань, Київська область, та ІП «Галіція», м. Калуш, Івано-Франківська область.
