Большая часть квартир и домов продаются путем оформления договора купли-продажи. Сделка подразумевает переход права собственности от одного человека к другому и обязательно контролируется нотариусом. После приобретения объекта информация о собственнике вносится в Реестр вещевых прав. В сегодняшней статье мы поговорим о юридических тонкостях оформления договора, расскажем о подводных камнях и дадим четкие рекомендации. Информация позволит быстро разобраться с нормативно-правовыми документами и быть уверенным в правильности сделки.
Договор купли-продажи: важные нюансы
В Украине действует единый шаблон бумаг, которые подписывают стороны при оформлении отношений. Договор купли-продажи печатается на специальном бланке, подписывается покупателем и продавцом, заверяется нотариусом. Такие бланки имеют специальную защиту, поэтому подделать бумагу крайне сложно.
Какая важная информация указывается в документе:
- Реквизиты продавца и покупателя вместе с идентификационным кодом. Нотариус проверяет состояние паспортов двух сторон на предмет подделки. Обычно на этом этапе проблем не возникает;
- Адрес объекта недвижимости и квадратура. Основная информация берется из технического паспорта. Здесь тоже вероятность допустить ошибку крайне маленькая;
- Данные о том, на каком основании продавец владеет квартирой. Это может быть как договор дарения, так и стандартный договор купли-продажи;
- Семейное положение покупателя. Крайне важный пункт для обеих сторон. При отсутствии супруга или супруги нет возможности оформить документ (если брак не расторгнут);
- Выписка из реестра вещевых прав на недвижимое имущество. Нотариус должен в обязательном порядке удостовериться, что на объект не наложены никакие обременения (арест, залог, запрет на продажу и т.д.);
- Сумма оценки и цена продажи. Ни в коем случае нельзя занижать реальную стоимость недвижимости, чтобы не платить налоги. Покупатель должен указывать именно ту сумму, которую он передает через нотариуса продавцу или оформляет безналичным способом. В противном случае при судебном разбирательстве будет крайне сложно доказать реальную стоимость недвижимости и покупателю вернут именно столько, сколько указано в договоре купли-продажи.
Кроме того, есть еще несколько юридических тонкостей, которые усложняют заключение сделки. Например, для продажи объекта требуется письменное разрешение всех человек, которые этим имуществом владеют. Обычно проблемы с квартирами начинаются в том случае, если владельцами выступает брат с сестрой или прочие родственники, не поддерживающие отношения.
Также юридически сложно оформить продажу, если в квартире прописан несовершеннолетний или недееспособный человек. Государство защищает интересы этой категории граждан, поэтому для продажи потребуется разрешение органов опеки. Еще трудности могут возникнуть с неприватизированной недвижимостью или с неузаконенной перепланировкой.
Как без проблем приобрести квартиру или дом:
- Поиск подходящего варианта. Можно заниматься этим самостоятельно или обратиться к риелтору. Последний вариант экономит много времени и нервов, плюс все документы оформляются очень быстро;
- Встретиться с владельцем недвижимости. На этом этапе уже можно подключать юриста, которые займется проверкой документов и поможет избежать судебного разбирательства. Но даже самостоятельно можно узнать много важной информации;
- Не спешим принимать решение. Покупатель обязан узнать о собственниках квартиры и количестве прописанных людей в ней. Также можно сразу же определить время на освобождение жилплощади и вывоз вещей;
- Еще раз все перепроверяем. Уточняем итоговую стоимость объекта, комиссионные риелтору и стоимость услуг нотариуса. Договариваемся о сумме задатка или аванса, сроках оформления сделки, форме расчета, сумме налога и т.д.;
- Подписываем предварительный договор купли-продажи. Здесь нужно внимательно разобраться с понятием аванс и задаток, а также уточнить у нотариуса финансовые последствия расторжения документа. Стоит понимать, что предварительный договор уже имеет юридическую силу и накладывает на стороны определенные обязанности;
- Подготавливаем основной договор купли-продажи. Крайне рекомендуется следовать всем пунктам, которые прописаны в предварительном договоре. Обычно это связано с выпиской владельцев, обновлением технического паспорта в БТИ, погашением задолженности по квартплате и прочими моментами.
Оформление основного договора должно проходить в присутствии нотариуса. Можно обратиться в государственную контору или к известному частному специалисту. На юридическую силу документа это не имеет никакого влияния. Многие покупатели опасаются работать с нотариусами, которых советуют риелторы. Это ошибка! В большинстве случаев, такой союз может значительно сэкономить время и нервы. Каждая сторона финансово заинтересована в быстром и беспроблемном оформлении сделки, ведь получает комиссионные. Главное – это проверить репутацию нотариуса и узнать о его опыте работы.
Стоимость услуг приблизительно одинаковая и зависит исключительно от раскрученности специалиста на рынке. В любом случае, необходимо выяснить все финансовые моменты до оформления сделки. При подборе недвижимости следует понимать, что продавец возможно будет платить налог за продажу объекта. Иногда денежное бремя специально переносят на плечи покупателя, закладывая налог в стоимость жилья. Также потребуется заплатить государственную пошлину в размере 1% от цены и сбор в пенсионный фонд (тоже 1%). Уточнить все финансовые вопросы можно непосредственно в нотариальной конторе.
Подобрать хороший вариант на рынке – это только полбеды. Далее следует череда проблем с оформлением предварительного и основного договора, общение с риелторами и владельцами жилья, которые порой могут быть неадекватными или необъективно оценивать стоимость жилья. Грамотно оформленный договор купли-продажи поможет избежать юридических проблем и сэкономит нервы обеих сторон. Вот почему на этапе заключения сделки лучше привлекать к работе опытного юриста. Особенно если речь идет об объектах на вторичном рынке (хрущевках, чешках, сталинках и т.д.).
Вас также может заинтересовать:
Предварительный договор купли-продажи
Задаток, предварительный договор и аванс при оформлении недвижимости
Возможные риски при инвестировании в новостройку
Как выбрать подходящий момент для покупки квартиры
Что лучше выбрать – потребительский или ипотечный кредит на жилье
