Важным этапом покупки квартиры на вторичном или первичном рынке является оформление права собственности. Перед заключением основного договора купли-продажи следует внимательно ознакомиться с документами, узнать юридический статус жилья. А чтобы соблюсти все договоренности и учесть интересы покупателя, а также продавца, была придумана простая схема. Перед основным договором стороны подписывают предварительный договор, либо вносят задаток или аванс за квартиру. Нередко для упрощения и экономии времени составляются расписки.
Еще один важный момент: покупатели и продавцы не понимают разницы между задатком и авансом, путают данные варианты и подвергают себя дополнительной опасности. Зачастую риелторы настаивают на внесении задатка, но согласно законодательству Украины, это совершенно необязательный шаг. В сегодняшней статье мы подробно рассмотрим все юридические тонкости каждого из названных выше понятий.
Внимание: мы основываемся исключительно на актуальных нормативно-правовых актах нашей страны.
Основные термины
Задаток передается от покупателя продавцу в счет дальнейших платежей по основному договору. Он необходим для того, чтобы подтвердить намерение одной стороны заключить договор и продолжить отношения со второй. Задаток стимулирует стороны к выполнению ранее заключенных договоренностей. Стоит помнить, что задаток уместен исключительно при подписании основного договора. Без последнего в этом стимулирующем инструменте нет никакого смысла.
Аванс является предоплатой, которую покупатель передает продавцу с целью покупки недвижимости. При этом сумма считается частью будущей оплаты, но не несет стимулирующую функцию (но наличие аванса является фактом заинтересованности сторон).
Главное отличие двух платежных вариантов – именно отсутствие стимулирующей функции. В случае с задатком стороны при отказе от заключения основного договора несут материальные потери. Если покупатель отказывается от сделки – задаток остается у продавца. А если отказывается продавец – покупатель получает обратно задаток в двойном размере. В данном случае этот инструмент защищает интересы двух сторон, что соответствует принципам правового государства. Гражданско-правовые отношения основаны на принципах равенства и справедливости, а договор купли-продажи недвижимости как раз является документом, на который распространяются нормы Гражданского кодекса.
В случае с авансом у сторон нет никаких штрафных санкций за отказ от заключения основной сделки. Аванс возвращается покупателю в полном размере, даже если сделка была сорвана по его причине. А если отказывается продавец, тогда ему не нужно платить двойной аванс.
Как обезопасить сделку
Мошенники часто пользуются юридической неграмотностью людей и придумывают схемы с использованием задатка. Покупатели теряют задаток и не могут даже в суде вернуть собственные деньги. Вот почему важно понимать некоторые тонкости оформления сделки. Задаток оформляется только в письменном виде, а аванс можно передать в письменном виде или даже при устной договоренности. Задаток указывается в основном договоре.
Риелторы тоже используют лазейки в законодательстве, чтобы обманывать доверчивых покупателей. Они часто настаивают на составлении расписки, а не предварительного договора и основного договора. К тому же, часто происходит подмена понятий и стороны думают, что передают аванс, а на самом деле происходит передача задатка.
Важно следовать букве закона при оформлении любых отношений между физическими лицами. Задатком обеспечивается возникшее денежное обязательство. Это договор купли-продажи и обязательство полной оплаты стоимости. Если между сторонами идут активные обсуждения и нет единого мнения по важным вопросам, договор задатка заключать нельзя.
Как подготовить документ, который не будет противоречить юридическим нормам Украины? Для этого необходимо заключить предварительный договор купли-продажи недвижимости и не использовать в нем слово «задаток». В данном случае вместо задатка нужно прописать аванс и обязательно указать об отсутствии штрафных санкций при отказе от заключения сделки. Тогда авансовый платеж будет возвращен стороне в полном размере. Для безопасности лучше использовать слово «гарантийная сумма» или «обеспечительная сумма условий сделки».
Для защиты интересов двух сторон сумма авансового платежа рассчитывается индивидуально. Здесь необходимо учитывать стоимость недвижимости и финансовые возможности покупателя. Обычно достаточно до 10% от полной цены квартиры. Также иногда оставляют 500-1000$.
Особенности подписания предварительного договора
Заключение предварительного, а затем и основного договора купли-продажи недвижимости у нотариуса – это наиболее безопасный и прозрачный способ приобретения жилья. Рассмотрим юридический документ более подробно.
Предварительный договор – документ, согласно которому подписавшие его стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи недвижимости на обозначенных условиях. В данном случае переход права собственности пока еще не осуществляется. Но предварительный договор уже имеет юридическую силу и накладывает определенные обязанности, а также права на стороны.
Что следует вносить в предварительный договор:
- детальную информацию о покупателе и продавце (ФИО, паспортные данные, идентификационный код);
- информацию о точных сроках подписания основного договора с указанием места и времени;
- указываются основные обязательства сторон до заключения основной сделки;
- записывается точная стоимость и сам предмет договора (включая технические данные из БТИ, например, площадь недвижимости);
Ни в коем случае нельзя занижать стоимость квартиры, которую указывают в предварительном и основном договоре. Какая сумма передается при нотариусе продавцу – ту сумму и нужно указывать. При заключении предварительного договора необязательно, но желательно передавать аванс. В документе указывается кто и сколько передал. В обязательном порядке нужно оформлять договорные отношения у нотариуса. Специалист также проверяет собственников и стороны сделки.
Точная стоимость услуг нотариуса всегда индивидуальна и не зависит частник это или служащий государственной конторы. В обязательном порядке при оформлении предварительного договора уплачивается госпошлина в размере 1% от суммы аванса. Небольшая сумма – это залог спокойствия и гибкие условия для обеих сторон. В отличие от расписки неправильно заполнить предварительный договор не удастся, поэтому такой вид документа предпочтительнее.
Именно по этой причине важно, чтобы договор учитывал интересы двух сторон. В случае с задатком этого не происходит.
Как расторгнуть сделку и вернуть деньги
Бывает ситуации, когда после заключения предварительного договора основной не заключается. Различные жизненные обстоятельства могут повлиять на решение о покупке или продаже недвижимости. При условии передачи аванса стороны имеют все шансы разойтись мирно без финансовых потерь. Не очень приятная ситуация, когда сделка расторгается, и продавец не может возвратить второй стороне деньги из-за того, что они уже потрачены.
В данном случае при наличии заверенного нотариусом предварительного договора необходимо обращаться в суд и подавать гражданское исковое заявление. Суд рассмотрит дело по существу и доказательства сторон, а далее вынесет правомерное решение. Покупателю всегда возвращается полная сумма авансового платежа.
Вас также может заинтереосовать:
Предварительный договор купли-продажи
Договор купли-продажи: как правильно оформить недвижимость
Что лучше выбрать – потребительский или ипотечный кредит на жилье
