Чтобы перед продажей недвижимости не возникало проблем, следует внимательно относиться к перепланировке. Любые манипуляции с внутренними и внешними стенами, коммуникациями и дверными проемами нужно выполнять крайне аккуратно. В противном случае придется переделывать дорогостоящий ремонт и тратить нервы на полную перепланировку. В сегодняшней статье мы поговорим о том, как грамотно подойти к процессу и при этом сэкономить свои кровные.
Определяемся с терминами
Перепланировкой принято называть ряд строительных и организационных процессов, которые напрямую связаны с изменением технических характеристик жилья. То есть, квартира после перепланировки не соответствует техническому паспорту из БТИ. Все, что связано с не несущими стенами – перепланировка.
Переоборудование касается только инженерных коммуникаций. Например, установка индивидуального отопления, монтаж новых радиаторов, обустройство газовых приборов или вентиляционных каналов.
При капитальном ремонте здания может быть проведена и перепланировка, и реконструкция. Особенно это касается совсем разбитых квартир, где необходимо приводить в порядок основные коммуникации, подключаться к холодной воде, газу и городской канализации.
Стоит помнить, что если конфигурация помещения была изменена, необходимо узаконить перепланировку. В данном случае государственные органы произведут пересчет общей и жилой площади, а далее выдадут владельцу имущества новый технический паспорт. Все изменения попадают в государственный реестр, а выписка из него используется при операциях с недвижимостью.
Как оформить квартиру с неузаконенной перепланировкой
Часто на рынке наблюдается ситуация, когда квартиры с перепланировками продаются. На руках у продавца находится старый технический паспорт, а на деле объект имеет другую конфигурацию. В данном случае никаких проблем при продаже не возникнет, если покупатель осведомлен о текущем состоянии недвижимости. Нотариус не осматривает объект и не может определить проблему. В договор купли-продажи вносится информация о том, что квартира осмотрена покупателем. Заключенная сделка имеет юридическую силу и считается, что любые манипуляции с ненесущими конструкциями выполнил уже покупатель.
Другая ситуация: квартира с неузаконенной перепланировкой достается человеку после смерти родителей. Чтобы вступить в наследство, ему предстоит привести квартиру в первоначальное состояние: снести стены или разобрать заложенные дверные проемы, возвести некоторые перегородки и т.д.
Стоит понимать, что не каждую перепланировку можно узаконить. Часто владельцы жилья по незнанию затрагивают инженерные системы, меняют расположение «мокрых мест», ухудшают инсоляцию помещений и после не могут получить на руки новый технический паспорт. От покупки такой проблемной недвижимости лучше сразу же отказаться и подыскать вариант получше.
Юридические проблемы, и соответственно денежные затраты, могут появиться после обращения в суд соседей снизу или сбоку. Новому владельцу жилья предстоит вернуть первоначальное состояние жилья за свой счет. Кроме того, есть риск и вовсе остаться без квартиры. Любое вмешательство в несущие конструкции может привести к обвалу дома, существенной потере тепла, появлению плесени и т.д. Случаи разрушения многоэтажек в Украине из-за халатного отношения жильцов имеются.
Процедура оформления перепланировки:
- Перед проведением работ следует обратиться в Государственную архитектурно-строительную инспекцию. У специалистов необходимо взять разрешение на выполнение перепланировки;
- Чтобы все прошло гладко, нужно разработать и предоставить детальный проект и подать декларацию о начале строительных работ.
- После окончания всех работ, следует изготовить новый технический паспорт и подать декларацию о готовности объекта.
- Далее следует внести информацию в Государственный реестр имущественных прав;
- Можно самостоятельно провести перепланировку ненесущих конструкций без получения разрешения. В данном случае узаконить ее можно после оплаты штрафа.
Законодательство Украины в последние несколько лет обновляется и предоставляет больше свободы действий для владельцев недвижимости. Теперь часть несложных операций можно проводить без получения разрешения. После того как перепланировка закончится, рекомендуется пригласить инспектора БТИ, который осмотрит квартиру и изготовит новый технический паспорт. Новые данные записываются в реестр через регистратора или нотариуса.
Какие работы выполняют без разрешения:
- Перепланировки, увеличивающие площадь за счет демонтажа перегородок в коридорах или дополнительных помещениях;
- Объединение ванной комнаты и туалета, в случае, если между ними стена является не несущей;
- Обустройство или закрытые дверных/оконных проемов во внутренних стенах;
- Обустройство перегородок в жилых комнатах (деревянные или алюминиевые);
- Подготовка антресолей и кладовок;
- Внутренняя отделка и утепление стен;
- Перестановка инженерного оборудования в ванных комнатах, без переноса их в другие помещения;
- Остекление балконов и лоджий.
Будет невозможно узаконить перепланировку, которая затрагивает перенос «мокрых зон». К тому же, запрещено переносить технические помещения с соответствующими вентиляционными каналами. Нельзя проводить работы на инженерных сетях общего пользования, менять конфигурацию канализационных отверстий и расположение. Но, например, менять стояк в пределах вашего этажа допускается.
Запрещается выносить радиаторы отопления на балкон или лоджию. Из-за этого страдает общая теплоэффективность дома и затраченные ресурсы на отопление идут не по назначению. Запрещено демонтировать несущие стены и делать в них проемы. Но допускается штробить такие конструкции по вертикали для прокладывания новой проводки. Запрещено сносить подоконный блок при объединении кухни или комнаты с балконом. В данном случае может ослабиться несущая стена.
Вас также может заинтересовать:
Нормы жилой недвижимости в Украине
Как проверить квартиру в новостройке перед покупкой
Как выбрать идеальную квартиру: практические советы для семей с детьми
