Щоб перед продажем нерухомості не виникало проблем, слід уважно відноситися до перепланування. Будь-які маніпуляції із внутрішніми і зовнішніми стінами, комунікаціями та дверними прорізами потрібно виконувати вкрай акуратно. В інакшому випадку, прийдеться обновляти дорогий ремонт і витрачати нерви на повне перепланування. У сьогоднішній статті ми поговоримо про те, як грамотно підійти до процесу і при цьому заощадити свої кровні.
Визначаємося з термінами
Переплануванням прийнято називати ряд будівельних і організаційних процесів, які прямо пов'язані зі зміною технічних характеристик житла. Тобто, квартира після перепланування не відповідає технічному паспорту із БТІ. Усе, що пов'язане з не несучими стінами – перепланування.
Переобладнання стосується тільки інженерних комунікацій. Наприклад, установка індивідуального опалення, монтаж нових радіаторів, облаштовання газових приладів або вентиляційних каналів.
При капітальному ремонті будинку може бути проведене і перепланування, і переобладнання. Особливо це стосується зовсім розбитих квартир, де необхідно приводити у порядок основні комунікації, підключатися до холодної води, газу і міської каналізації.
Варто пам'ятати, що якщо конфігурація приміщення була змінена, необхідно узаконити перепланування. У цьому випадку державні органі зроблять перерахування загальної і житлової площі, а далі видадуть власнику майна новий технічний паспорт. Усі зміни попадають до державного реєстру, а виписка з нього використовується при операціях з нерухомістю.
Як оформити квартиру з неузаконеним переплануванням
Часто на ринку спостерігається ситуація, коли квартири з переплануванням продаються. На руках у продавця знаходиться старий технічний паспорт, а на ділі об'єкт має іншу конфігурацію. У цьому випадку ніяких проблем при продажу не виникне, якщо покупець обізнаний про поточний стан нерухомості. Нотаріус не оглядає об'єкт і не може визначити проблему. У договір купівлі-продажу вноситься інформація про те, що квартира оглянута покупцем. Укладена угода має юридичну силу та вважається, що будь-які маніпуляції з ненесучими конструкціями виконав вже покупець.
Інша ситуація: квартира з неузаконеним переплануванням дістається людині після смерті батьків. Щоб вступити у спадщину, потрібно привести квартиру у початковий стан: знести стіни або розібрати закладені дверні прорізи, звести деякі перегородки і т.д.
Варто розуміти, що не кожне перепланування можна узаконити. Часто власники житла через незнання торкаються інженерних систем, міняють розташування «мокрих зон», погіршують інсоляцію приміщень і після не можуть отримати на руки новий технічний паспорт. Від покупки такої проблемної нерухомості краще відразу ж відмовитися і підшукати інший варіант.
Юридичні проблеми, і відповідно грошові витрати, можуть з'явитися після звернення до суду сусідів знизу або збоку. Новому власнику доведеться повернути початковий стан житла за свій рахунок. Крім того, є ризик і зовсім залишитися без квартири. Будь-яке втручання в несучі конструкції може привести до обвалу будинку, суттєвій втраті тепла, появі цвілі і т.д. Випадки руйнування багатоповерхівок в Україні через халатне відношення мешканців вже були.
Процедура оформлення перепланування:
- Перед проведенням робіт слід звернутися у Державну архітектурно-будівельну інспекцію. У фахівців необхідно взяти дозвіл на виконання перепланування;
- Щоб усе пройшло гладко, потрібно розробити і надати детальний проект і подати декларацію про початок будівельних робіт.
- Після закінчення всіх робіт, слід виготовити новий технічний паспорт і подати декларацію про готовність об'єкта.
- Далі слід внести інформацію до Державного реєстру майнових прав;
- Можна самостійно провести перепланування ненесучих конструкцій без отримання дозволу. У цьому випадку узаконити її можна після оплати штрафу.
Законодавство України в останні кілька років обновляється і дає більше свободи дій для власників нерухомості. Тепер частину нескладних операцій можна проводити без отримання дозволу. Після того як перепланування закінчиться, рекомендується запросити інспектора БТІ, який огляне квартиру і виготовить новий технічний паспорт. Нові дані записуються до реєстру через реєстратора або нотаріуса.
Які роботи виконують без дозволу:
- Перепланування, що збільшує площу за рахунок демонтажу перегородок у коридорах або додаткових приміщеннях;
- Об'єднання ванної кімнати та туалету, у випадку, якщо між ними стіна є не несучою;
- Облаштування або закриті дверних/віконних прорізів у внутрішніх стінах;
- Облаштування перегородок у житлових кімнатах (дерев'яні або алюмінієві);
- Підготовка антресолі і комор;
- Внутрішнє оздоблення та утеплення стін;
- Перестановка інженерного встаткування у ванних кімнатах, без переносу їх в інші приміщення;
- Заскління балконів і лоджій.
Буде неможливо узаконити перепланування, яке торкається переносу «мокрих зон». До того ж, заборонено переносити технічні приміщення з відповідними вентиляційними каналами. Не можна проводити роботи на інженерних мережах загального користування, міняти конфігурацію каналізаційних отворів і розташування. Але, наприклад, міняти стояк у межах вашого поверху допускається.
Забороняється виносити радіатори опалення на балкон або лоджію. Через це страждає загальна теплоеффектівность будинку та витрачені ресурси на опалення йдуть не по призначенню. Заборонено демонтувати несучі стіни і робити в них прорізи. Але допускається штробити такі конструкції по вертикалі для прокладання нової проводки. Заборонено зносити підвіконний блок при об'єднанні кухні або кімнати з балконом. У цьому випадку може ослабнути несуча стіна.
Вас також може зацікавити:
Норми житлової нерухомості в Україні
Як перевірити квартиру у новобудові перед покупкою
Як вибрати ідеальну квартиру: практичні поради для родин з дітьми
