Приобретение квартиры в новостройке – ответственный шаг для любого покупателя, вне зависимости от социального статуса и бюджета. Вот почему к покупке необходимо подготовиться как следует: проверить документы, почитать на форумах о застройщике, посмотреть недвижимость вживую, найти общий язык с отделом продаж и т.д.
Но даже это не гарантирует, что сделка пройдет гладко, поэтому нужно всегда быть готовым к любым проблемам. В сегодняшней статье мы поговорим о проверке квартиры в новом доме перед покупкой. Данная информация позволит избежать мошеннических схем и сохранить свои кровно заработанные деньги.
На какие аспекты необходимо обращать внимание
- Документы на землю
Строительство нового здания начитается с поиска подходящего клочка земли. Девелопер покупает его или берет в аренду (чаще второе). Так что каждый потенциальный покупатель недвижимости обязан требовать все бумаги на землю. Например, это может быть договор аренды земельного участка. Важно, чтобы до конца строительства юридический документ продолжал действовать. Стоит помнить, что строительная компания, которая занята непосредственно возведением здания, и девелопер-продавец могут быть разными юридическими лицами. Каждый из них имеет свои собственные задачи и сферу ответственности. В таком случае покупатель недвижимости вправе требовать официального договора между двумя компаниями.
Для контроля за соблюдением украинского законодательства был создан специальный инструмент. Публичная кадастровая карта позволяет лично посмотреть каждый участок в Украине, узнать его номер, форму собственности, а также целевое назначение и площадь. Важно установить факт использования земли по прямому назначению. Это крайне важный пункт. Нужно чтобы участок был использован только под строительство и обслуживание многоквартирного дома. Проблемы могут начаться, если назначение не соответствует реальности. Запрещено использовать участки для ведения сельского хозяйства или огородничества под строительство (тем более многоэтажного здания).
К сожалению, сегодня некоторые застройщики продолжают нарушать законодательство и строить там, где это не разрешено. А своим клиентам они говорят, что документы на землю в процессе обновления и вскоре целевое назначение изменится. Обычно отмечают, что документы будут готовы как раз к концу строительства и можно смело вносить предоплату. От такой рискованной сделки точно стоит воздержаться.
Зная кадастровый номер участка, можно проверить факт накладывания обременения на него. Бывают случаи, что площадка находится под арестом или заставой и использовать ее нельзя. А чтобы получить важную информацию, нужно затребовать справку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество.
- Информация о застройщике
Если нет желания тратить время на проверку репутации застройщика, можно обратиться к профессиональным юристам. Они помогут найти скрытую информацию о компании, расскажут обо всех судебных тяжбах девелопера и подготовят пакет документов с потенциальными рисками. Но такая услуга обойдется недешево и будет актуальна только покупателям, которые инвестируют внушительную сумму в стройку. Чтобы сэкономить на услугах профессионалов, можно заняться поиском данных о застройщике самостоятельно.
Например, на сайте Министерства юстиции Украины есть специальный раздел с бесплатной информацией о каждом застройщике. А в Реестр судебных решений вносятся данные обо всех дочерних компаниях, которые принимали участие в судебных разбирательствах. Это бывает полезно, когда необходимо проверить всех подрядчиков, проектировщиков и строителей.
Еще один способ проверить добропорядочность компаний – получить выписку из Реестра юридических лиц и физических-лиц предпринимателей. Отсюда можно вытянуть нужную информацию об основателях юрлица, факте банкротства или наличии долгов перед государством.
Для того чтобы получить все выписки из государственных реестров без привлечения госрегистраторов или нотариусов, следует получить электронную цифровую подпись (ЭЦП) и сформировать запрос самостоятельно. Каждая выписка обойдется в небольшую сумму и будет доступна для загрузки в виде документа или придет во вложении на почту. При этом стоимость услуг остается очень доступной, а данные обновляются круглосуточно.
Репутацию застройщика легко проверить, используя открытые источники информации. Например, СМИ, форумы, социальные сети. Главное – это правильно сформировать поисковый запрос и отсортировать выпавшие результаты по дате. Все финансовые махинации, проблемы с документами, инвесторами или государственными органами сразу же попадают на сайты, а далее тиражируются по всему интернету. Особенно, если это касается какого-то крупного девелопера. Даже банальные отзывы в Google дадут исчерпывающую информацию о проекте, застройщике, месте будущего строительства и т.д. Собирать данные лучше с нескольких источников, отсортировывая заказные. Их сразу видно по приторному восхвалению компании и заоблачным обещаниям.
- Проверка отдела продаж
В обязательном порядке необходимо проверять адекватность отдела продаж девелопера. Если по каким-либо причинам покупателю отказываются показать документы на строительство, нужно несколько раз подумать перед заключением сделки. Если менеджеры ведут себя надменно или хамят, тоже нужно избегать таких компаний. Застройщики с хорошей репутацией на рынке без особых проблем дают на руки копии договора купли-продажи и предварительного договора.
Полученные бумаги можно отнести на юридическую экспертизу. Услуга стоит не слишком дорого, но она позволит сэкономить кучу времени и денег. Перед заключением каких-либо сделок с девелопером нужно уточнить у менеджеров источники финансирования застройщика. Нелишним будет взглянуть на проектную документацию и технические условия подключения недвижимости к основным коммуникациям.
Вас также может заинтересовать:
10 ошибок при покупке квартиры в новостройке
Как проверить надежность компании-застройщика: ТОП-5 советов от экспертов
Договор купли-продажи: как правильно оформить недвижимость
Предварительный договор купли-продажи
Задаток, предварительный договор и аванс при оформлении недвижимости
