Які ризики чекають інвестора, якщо земля під новобудовою в приватній власності 25/02/2020

До списку новин
Які ризики чекають інвестора, якщо земля під новобудовою в приватній власності

Власне житло – мрія кожної людини. Усім без винятку вдома хочеться почуватися захищеними. Але щоб цього досягти, важливо пам'ятати не тільки про статус та клас житлового комплексу. Потрібно ще не забувати про юридичні моменти та складнощі, які можуть чекати на інвестора.

Ця стаття присвячена досить складній темі: що робити покупцеві, коли земля під новобудовою перебуває в приватній власності? Далі поговоримо щодо правового статусу земельної ділянки, де будується ЖК та щодо питань, які повинні виникати в покупця. Так ви зможете заздалегідь уникнути придбання нерухомості з проблемами в документах. А ще заощадите власний час, сили та нерви.

Які бувають види власності земельних ділянок

Усього виділяють 3 види власності землі, на якій перебуває багатоквартирна будівля. Виділена під забудову земельна ділянка може перебувати в:

  • державній;
  • міський (комунальній);
  • приватній власності.

З першими 2 пунктами все дуже просто. Розпоряджатися такою землею можуть безпосередньо районні та міські ради.

А от із земельними ділянками в приватних руках усе небагато складніше. Вони належать конкретному власнику. Зазвичай це фізична або юридична особа.

Які процедури проходить земля перед початком будівництва ЖК на ній

Для того щоб девелопер розгорнув на ділянці повноцінне будівництво багатоквартирного будинку, потрібно узаконити майбутні дії. Забудовнику необхідно спочатку орендувати або купити земельну ділянку. Й обов'язково слід вказувати, що купується/орендується земля саме під будівництво та обслуговування житлового комплексу.

Інвестори можуть самостійно перевірити статус землі. Для цього досить скористатися Публічною кадастровою картою України.

На законодавчому рівні в нашій країні заборонене будівництво ЖК на ділянках, які для цього не пристосовані. В іншому разі приміщення всередині не будуть вважатися житловими.

Зазвичай будівельні компанії орендують землю у власника на невеликий період. Найчастіше строк оренди становить 3-5 років. Попередньо між девелопером та власником підписується договір оренди, який називається суперфіцій. Останній документ підтверджує, що будівельній компанії передається право забудови конкретної ділянки землі. Водночас в суперфіції прописується, що земля не належить забудовнику.

Що буде з земельною ділянкою після здачі новобудови в оренду

Однак найцікавіше починається після того, як ЖК здається в експлуатацію та більша частина інвесторів вступила в права власності. У цей момент починає діяти Закон України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку». Мешканці можуть найняти керуючу компанію, створити ОСББ або ж вступити в кооператив.

Власникам нерухомості не потрібно непокоїтися. Стаття 42 Земельного кодексу України захищає права інвесторів. Згідно з правовою нормую якщо земля перебуває в комунальній та державній власності, тоді багатоповерхівки передаються мешканцям у постійне користування (ОСББ). У даний момент такі будівлі можна приватизувати.

Хоча таке рішення не дає вам ніяких особливих переваг. От чому земельні ділянки під ЖК не реєструються. А плата оренди за ділянку в органи місцевої влади не перевищує 3%.

Коли ж мова заходить про землю, якою володіють фізичні та юридичні особи, працюють інші норми. У статті 7 Закону України «Про оренду землі», після переходу права власності на квартиру, інвестору також переходить і право оренди на ділянку під житловим комплексом. Одночасно з цим орендодавець не може проводити різноманітні юридичні процедури або продавати землю, якщо на ній стоїть багатоповерхівка. Особливо, якщо жилплощою володіють інші суб'єкти.

Сума земельного податку для власників нерухомості в ЖК

Не варто розслаблятися. Крім орендної плати за землю в Земельному кодексі передбачені податки на всіх, хто має право власності на земельну ділянку. Так що вам доведеться виплачувати земельний податок та поповнювати в такий спосіб місцевий бюджет.

В УПК № 602 від 08.2018, які були видані Міністерством фінансів України, до платників земельного податку належать як безпосередньо власники земельної ділянки або керуючі ЖК організації, але ще і власники квартир. Власникам нерухомості необхідно платити керуючій організації або орендодавцю землі компенсацію. Остання враховує витрати на утримання багатоквартирної будівлі.

Ось як необхідно вираховувати витрати на утримання багатоповерхового житлового комплексу.

* Тепер розрахунки земельного податку прямо залежить від того, провели чи НГО (нормативну грошову оцінку) ділянки чи ні.

У випадку, коли оцінка проведена, тоді земельний податок розраховується по цій формулі:

площа ділянки (га) множиться на вартість одиниці площі (грн) та множиться на ставку (%).

А якщо ж оцінку не зробили, тоді формула виглядає так:

площа ділянки (га) множиться на ставку (у гривнях за 1 га або м2).

Практично завжди площа земельної ділянки під забудову прописується в договорі оренди землі. Залежно від регіону та міста оціночна вартість 1 м2 варіюється. Максимально точні дані щодо розміру НГО для конкретної ділянки землі можна отримати у вигляді довідки. Для цього слід звернутися в електронний сервіс Публічної кадастрової карти України.

Зазвичай ставку земельного податку визначають місцеві органи влади. Розмір ставки на землі без НГО становить до 5%, а для ділянок з оцінкою – до 3%.

Висновок

Як бачите, власникам квартир у багатоповерхових житлових комплексах у разі об'єднання в ОСББ можна постійно використовувати землю або отримати її у власність. Важливо: правило діє тільки для тих ділянок землі, де зведений ЖК.

У приватних осіб та навіть держави немає права відчужувати земельну ділянку під багатоквартирні будівлі, навіть якщо земля перебуває у власності. Причому навіть у разі руйнування будівлі права на земельну ділянку закріплюються за співвласниками житлових комплексів. Тобто, власники квартир усе однаково можуть користуватися конкретною ділянкою землі.

Фінансові питання, пов'язані з земельним податком та орендною платою за ділянку, перебувають у компетенції на КК або ОСББ. Водночас перераховані витрати вже включаються в тариф щодо обслуговування ЖК. Через те, що податок та оренда розподіляються на всі квартири, то їх сума вкрай невелика. Власникам нерухомості у великих комплексах не варто непокоїтися.

 

Вас також може зацікавити:

Типи ділянок під забудову (цільове призначення землі)

Як оформити право власності на квартиру в новобудові? 2 простих кроки

Як перевірити квартиру у новобудові перед покупкою

Проблемне будівництво: що робити, якщо ви вже вклали гроші?

Керуюча компанія чи ОСББ: що вибрати?

Трохи менше тижня лишилось до відкриття головної інтер`єрної події осені – виставки Design Living Tendency!
Цьогоріч один з найбільших торговельно-розважальних центрів країни Lavina Mall святкує п’яту річницю з дня заснування
Житловий комплекс, де реалізовано головні світові тренди створення комфортного середовища