Какие риски ждут инвестора, когда земля под новостройкой в частной собственности 25/02/2020

К списку новостей
Какие риски ждут инвестора, когда земля под новостройкой в частной собственности

Собственное жилье – мечта каждого человека. Всем без исключения дома хочется чувствовать себя защищенно, уютно и комфортно. Но чтобы этого добиться, важно помнить не только о статусе и классе жилого комплекса. Нужно еще не забывать о юридических моментах и сложностях, которые могут поджидать неопытного инвестора.

Эта статья посвящена довольно сложной теме: что делать покупателю, когда земля под новостройкой находится в частной собственности? Далее поговорим о правовом статусе земельного участка, где строится ЖК и какие вопросы должны возникать у покупателя. Так вы сможете заранее избежать покупки недвижимости с проблемами в документах. А еще сэкономите собственное время, силы и нервы.

Какие бывают виды собственности на земельные участки

Всего выделяют 3 вида собственности земли, на которой находится многоквартирная постройка. Выделенный под застройку земельный участок может находиться в:

  • государственной;
  • городской (коммунальной);
  • частной собственности.

С первыми 2 пунктами все очень просто. Распоряжаться такой землей могут непосредственно районные и городские советы.

А вот с земельными участками в частных руках все немного сложнее. Они принадлежат конкретному владельцу. Обычно это физическое или юридическое лицо.

Какие процедуры проходит земля перед началом строительства ЖК на ней

Для того чтобы девелопер развернул на участке полноценное строительство многоквартирного дома, нужно узаконить будущие действия. Застройщику необходимо сначала арендовать или купить земельный участок. И обязательно следует указывать, что приобретается/арендуется земля именно под строительство и обслуживание жилого комплекса.

Инвесторы могут самостоятельно проверить статус земли. Для этого достаточно воспользоваться Публичной кадастровой картой Украины.

На законодательном уровне в нашей стране запрещено строительство ЖК на участках, которые для этого не предназначены. В противном случае помещения внутри не будут считаться жилыми.

Обычно строительные компании арендуют землю у владельца на небольшой период. Чаще всего срок аренды составляет 3-5 лет. Предварительно между девелопером и владельцем заключается договор аренды, который называется суперфиций. Последний документ подтверждает, что стройфирме передается право застройки конкретного участка земли. При этом в суперфиции прописывается, что сама земля не принадлежит застройщику.

Что будет с земельным участком после сдачи новостройки в аренду

Однако самое интересное начинается после того, как ЖК сдается в эксплуатацию и больше половины инвесторов вступили в права собственности. В этот момент начинает действовать Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Жильцы могут нанять управляющую компанию, создать ОСМД или же вступить в обслуживающий кооператив.

Владельцам недвижимости не нужно беспокоиться. Статья 42 Земельного кодекса Украины защищает права инвесторов. Согласно ст.42, если земля находится в коммунальной и государственной собственности, то многоэтажки передаются жильцам в постоянное пользование (ОСМД). В настоящий момент такие здания можно приватизировать.

Хотя такое решение не дает вам никаких особых привилегий. Вот почему земельные участки под ЖК не регистрируются. А плата аренды за участок в органы местной власти обычно не превышает 3%.

Когда же речь заходит о земле, которой владеют физические и юридические лица, работают другие нормы. В статье 7 Закона Украины «Об аренде земли», после перехода права собственности на квартиру, инвестору также переходит и право аренды на участок под жилым комплексом. Одновременно с этим арендодатель не может проводить разнообразные юридические процедуры или продавать землю, если на ней стоит многоэтажка. Особенно, если жилплощадью владеют другие субъекты.

Сумма земельного налога для владельцев недвижимости в ЖК

Не стоит расслабляться. Помимо арендной платы за землю в Земельном кодексе в нашей стране предусмотрены налоги на всех, кто имеет право собственности на земельный участок. Так что вам придется выплачивать земельный налог и пополнять таким образом местную казну.

В ОНК № 602 от 08.2018, которые были изданы Министерством финансов Украины, к плательщикам земельного налога относятся как непосредственно владельцы земельного участка или управляющие ЖК организации, но еще и собственники квартир. Владельцам недвижимости необходимо платить управляющей организации или арендодателю земли компенсацию. Последняя учитывает расходы на содержание многоквартирного здания.

Вот каким образом необходимо высчитывать расходы на содержание многоэтажного жилого комплекса.

* Теперь расчет земельного налога напрямую зависит от того, провели ли НДО (нормативную денежную оценку) участка или нет.

В случае, когда оценка проведена, то земельный налог рассчитывается по этой формуле:

площадь участка (га) умножается на стоимость единицы площади (грн) и умножается на ставку (%).

А если же оценку не произвели, тогда формула выглядит так:

площадь участка (га) умножается на ставку (в гривнах за 1 га или м2).

Практически всегда площадь земельного участка под застройку прописывается в договоре аренды земли. В зависимости от региона и города оценочная стоимость 1 м2 варьируется. Максимально точные данные о размере НДО для конкретного клочка земли можно получить в виде справки. Для этого следует обратиться в электронный сервис Публичной кадастровой карты Украины.

Обычно ставку земельного налога определяют местные органы власти. Размер ставки на земле без НДО составляет до 5%, а для участков с оценкой – до 3%.

Заключительная информация

Как видите, собственникам квартир в многоэтажных жилых комплексах при объединении в ОСМД можно постоянно использовать землю или получить ее в собственность. Важно: правило действует только для тех участков земли, где возведен ЖК.

У частных лиц и даже государства нет права отчуждать земельный участок под многоквартирные здания, даже если земля находится в их собственности. Причем даже при разрушении дома права на земельный участок закрепляются за совладельцами жилых комплексов. То есть, владельцы квартир все равно могут пользоваться конкретным участком земли.

Финансовые вопросы, связанные с земельным налогом и арендной платой за участок, возлагаются на УК или ОСМД. При этом перечисленные расходы уже включаются в тариф по обслуживанию ЖК. Так как налог и аренда распределяются на все квартиры, то их сумма оказывается крайне небольшой. Владельцам недвижимости в больших комплексах не стоит беспокоиться.

 

Вас также может заинтересовать:

Типы участков под застройку (целевое назначение земли)

Как оформить право собственности на квартиру в новостройке? 2 простых шага

Как проверить квартиру в новостройке перед покупкой

Проблемное строительство: что делать, если уже вложены деньги?

Управляющая компания или ОСМД: что выбрать?

Читайте также
Обзор ситуации на первичном рынке недвижимости.
Приглашение на Международную выставку по энергосберегающим решениям.
Простые способы визуально увеличить площадь жилья.