За период 2017-2019 гг. в Украине приняли несколько важных нормативно-правовых актов, которые регулируют жилищно-коммунальную сферу. Согласно новому законодательству, теперь владельцы недвижимости могут создавать собственные ОСМД или заключать договоры с управляющими компаниями.
Раньше отказаться от услуг жилищно-эксплуатационных контор (ЖЭК) было невозможно. Даже если компания оказывала услуги ненадлежащего качества, государство защищало ее интересы, а на жильцов не обращало внимания.
Теперь ситуация изменилась, поэтому владельцы квартир имеют больше возможностей для защиты своих интересов. В том числе и финансовых.
Что выбрать: ОСМД или УК? Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо детально рассмотреть каждую сторону и определить для себя все плюсы/минусы.
Особенности ОСМД
ОСМД – объединение совладельцев многоквартирного дома. Выступает как юридическое лицо и от имени всех жильцов распоряжается, обслуживает, управляет выделенным имуществом. Каждое объединение финансово открыто и контролируется жильцами. При необходимости любые документы можно получить на руки и выяснить на какие нужды были выделены те или иные средства.
Во главу угла ставится прозрачность отношений и возможность выбирать подрядчиков. При этом ОСМД, как юрлицо может получать доходы и брать кредиты, например, на утепление внешних стен или обустройство придомовой территории. Также ОСМД может сдавать в аренду помещения и имущество дома, что важно для недвижимости, которая находится в оживленных спальных районах.
Плюсы и минусы ОСМД
- Главный недостаток ОСМД – отсутствие опыта работы как такового. Объединение многоквартирных домов берет на себя обязанности по обслуживанию инженерных коммуникаций, уборке территории, ремонту подъездов без соответствующего штата. Если ОСМД насчитывает всего несколько домов по городу, то могут возникнуть затруднения с поставщиками услуг, например, облэнерго или городским водоканалом. В итоге, жильцы платят больше за коммуналку и не получают сервис должного уровня.
- Создание ОСМД может стать подспорьем для снижения стоимости обслуживания недвижимости. Специалисты будут искать подрядчиков самостоятельно и распределять денежные потоки в зависимости от текущих нужд. В итоге, жильцы будут платить меньше, чем при заключении договоров с УК.
- Еще одной проблемой объединения может стать некомпетентный председатель и управление. Коммуникация между членами ОСМД тоже затруднена. Могут проводить частые и бесцельные собрания, которые отнимают кучу свободного времени. Также крайне сложно получить необходимую информацию по конкретной квартире в доме, например, узнать задолженность. Общего реестра и сайта, естественно, нет.
- ОСМД имеет меньше рычагов влияния на должников. Объединению для защиты интересов всех жильцов требуются дополнительные финансы на юридические услуги, обращение в суд и т.д. В таком случае, владельцы квартир не только платят за должников из своего кармана, но и платно отстаивают свои интересы в суде.
Особенности управляющей компании
Управляющая компания – это тоже юридическое лицо, которое оказывает услуги по содержанию многоквартирного дома и придомовой территории. Жильцы заключают договоры с УК и получают что-то похожее на современный ЖЭК, только с заранее обозначенным перечнем услуг и их стоимостью. Только в случае с управляющей компанией нет прозрачного финансового мониторинга, ведь это является коммерческой тайной.
Не все УК готовы работать с недвижимостью. В некоторых случаях компании могут отказать жильцам из-за плохого состояния дома, изношенных коммуникаций, запущенных придомовых территорий и мест общего пользования. Конечно же, здесь речь идет о квартирах на вторичном рынке. Новые квадратные метры подобных проблем не имеют.
Плюсы и минусы управляющей компании
- В большинстве случаев услуги управляющей компании стоят дороже, нежели работа ОСМД. Жильцы многоквартирных домов платят больше за содержание и обслуживание недвижимости.
- Очень часто невозможно передать дешевое жилье на баланс управляющей компании. Готовы платить за дополнительный сервис только жильцы квартир класса бизнес и элит. К услугам УК редко обращаются владельцы эконом- и комфорт-вариантов.
- Существенный плюс управленцев – огромный опыт работы и высокое качество оказываемых услуг. Руководство умеет работать с финансовыми инструментами, знает, как бороться с должниками, привлекает к сотрудничеству лучших юристов.
- Управляющая компания редко когда работает со старым жилым фондом. Специалисты обслуживают только новые квадратные метры. Для девелоперов это является оптимальным вариантом, ведь опытная команда УК будет грамотно обслуживать оборудование и новые инженерные сети.
- Предусмотрена аттестация управляющих. Чтобы занять соответствующий пост в компании, потребуется сдать экзамен и подтвердить свою квалификацию. Опытный персонал будет напрямую влиять на качество оказываемых услуг.
- Управляющая компания обязательно имеет в штате диспетчера и обслуживает недвижимость круглосуточно. Можно получить необходимую информацию через сайт, или обратившись напрямую к специалисту. Плюс УК быстрее реагирует на заявления жильцов.
Что выбрать
Зачастую у владельцев старого жилого фонда попросту нет выбора. А вот у покупателей квадратных метров в новостройке такой выбор есть. Недвижимость в столице и других крупных городах обслуживается независимыми управляющими компаниями.
Сами девелоперы заинтересованы в том, чтобы УК взяла на себя ряд обязательств по обслуживанию многоквартирных домов. Но жильцам никто не запрещает спустя 2-3 года после ввода здания в эксплуатацию отказаться от услуг УК и создать свой собственный ОСМД. Если, конечно же, найдется инициативная группа. А пока жилье заселено лишь частично (не все квартиры проданы или часть очередей не построена) создать объединение многоквартирных домов будет проблематично.
Вас также может заинтересовать:
Как выбрать подходящий момент для покупки квартиры
Разбор классов жилья по полочкам
Управителей многоквартирных домов заставят проходить профессиональную аттестацию
