За період 2017-2019 рр. в Україні прийняли кілька важливих нормативно-правових актів, які регулюють житлово-комунальну сферу. Згідно з новим законодавством, тепер власники нерухомості можуть створювати власні ОСББ або укласти договори з керуючими компаніями.
Раніше відмовитися від послуг житлово-експлуатаційних контор (ЖЕК) було неможливим. Навіть якщо компанія надавала послуги неналежної якості, держава захищала її інтереси, а на мешканців не звертала уваги.
Тепер ситуація змінилася, тому власники квартир мають більше можливостей для захисту своїх інтересів. У тому числі й фінансових.
Що вибрати: ОСББ або КК? Щоб відповісти на це питання, необхідно детально розглянути кожну сторону та визначити для себе всі плюси/мінуси.
Особливості ОСББ
ОСББ – об'єднання співвласників багатоквартирного будинку. Виступає як юридична особа та від імені всіх мешканців розпоряджається, обслуговує, управляє виділеним майном. Кожне об'єднання фінансово відкрите та контролюється мешканцями. У разі необхідности будь-які документи можна отримати на руки та з'ясувати, на які потреби були виділені ті або інші грошові суми.
Наріжним каменем є прозорість відносин та можливість обирати підрядників. Водночас ОСББ, як юридична особа може отримувати доходи та брати кредити, наприклад, на утеплення зовнішніх стін або облаштування прибудинкової території. Також ОСББ може здавати в оренду приміщення й майно будинку, що важливо для нерухомості, яка перебуває у жвавих спальних районах.
Плюси та мінуси ОСББ
- Головний недолік ОСББ – відсутність досвіду роботи. Об'єднання багатоквартирних будинків бере на себе зобов'язання щодо обслуговування інженерних комунікацій, прибирання території, ремонту під'їздів без відповідного штату. Якщо ОСББ нараховує всього кілька будинків у місті, тоді можуть виникнути труднощі з постачальниками послуг, наприклад, обленерго або міським водоканалом. Тобто мешканці платять більше за послуги та не отримують сервіс необхідного рівня.
- Створення ОСББ може стати підмогою для зниження вартості обслуговування нерухомості. Фахівці будуть шукати підрядників самостійно та розподіляти грошові потоки залежно від поточних потреб. У підсумку, мешканці будуть платити менше, ніж у разі підписанні договорів із КК.
- Ще однією проблемою об'єднання може стати некомпетентний голова та керування. Комунікація між членами ОСББ теж утруднена. Можуть проводити часті та безцільні збори, які віднімають купу вільного часу. Також вкрай складно отримати необхідну інформацію з конкретної квартири в будинку, наприклад, дізнатися заборгованість. Загального реєстру та сайту, звісно, немає.
- ОСББ має менше важелів впливу на боржників. Об'єднанню для захисту інтересів усіх мешканців потрібні додаткові фінанси на юридичні послуги, звернення до суду та ін. У такому випадку, власники квартир не тільки платять за боржників зі своєї кишені, але і платно захищають свої інтереси в суді.
Особливості керуючої компанії
Керуюча компанія – це теж юридична особа, яка надає послуги з утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території. Мешканці підписують договори із КК та отримують щось схоже на сучасний ЖЕК, тільки із заздалегідь визначеним переліком послуг та їх вартістю. Тільки у випадку з керуючою компанією немає прозорого фінансового моніторингу, адже це є комерційною таємницею.
Не всі КК готові працювати з нерухомістю. У деяких випадках компанії можуть відмовити мешканцям через поганий стан будинку, зношені комунікації, запущені прибудинкові території та місця загального користування. Зазвичай, тут мова йде про квартири на вторинному ринку. Нові квадратні метри подібних проблем не мають.
Плюси та мінуси керуючої компанії
- У більшості випадків послуги керуючої компанії коштують дорожче, ніж робота ОСББ. Мешканці багатоквартирних будинків платять більше за утримання та обслуговування нерухомості.
- Дуже часто неможливо передати дешеве житло на баланс керуючої компанії. Готові платити за додатковий сервіс тільки мешканці квартир класу бізнес та еліт. До послуг КК рідко звертаються власники економ- та комфорт-варіантів.
- Суттєвий плюс керівників – величезний досвід роботи та висока якість послуг, які надаються. Керівництво вміє працювати з фінансовими інструментами, знає, як боротися з боржниками, залучає до співпраці кращих юристів.
- Керуюча компанія рідко коли працює зі старим житловим фондом. Фахівці обслуговують тільки нові квадратні метри. Для девелоперів це є оптимальним варіантом, адже досвідчена команда КК буде грамотно обслуговувати обладнання та нові інженерні мережі.
- Передбачена атестація керуючих. Щоб зайняти відповідний пост у компанії, потрібно скласти іспит та підтвердити свою кваліфікацію. Досвідчений персонал буде напряму впливати на якість послуг.
- Керуюча компанія обов'язково має в штаті диспетчера та обслуговує нерухомість цілодобово. Можна отримати необхідну інформацію через сайт, або звернувшись до фахівця. Плюс КК швидше реагує на заяви мешканців.
Що обрати
Найчастіше у власників старого житлового фонду немає вибору. А от у покупців квадратних метрів у новобудові такий вибір є. Нерухомість у столиці та інших великих містах обслуговується незалежними керуючими компаніями.
Самі девелопери зацікавлені в тому, щоб КК узяла на себе низку зобов'язань стосовно обслуговування багатоквартирних будинків. Але мешканцям ніхто не забороняє через 2-3 роки після введення будівлі в експлуатацію відмовитися від послуг КК та створити своє власне ОСББ. Якщо, зазвичай, знайдеться ініціативна група. А поки житло заселене лише частково (не всі квартири продані або частина черг не побудована) створити об'єднання багатоквартирних будинків буде проблематично.
Вас також можуть зацікавити:
Як вибрати підходящий момент для придбання квартири
Управителів багатоквартирних будинків змусять проходити професійну атестацію
