Спосіб інвестування в будівництво може стати вирішальним чинником під час пошуку нерухомості. Для українського ринку цілком нормальна ситуація, коли від привабливого об'єкта відмовляються через занадто складну або непрозору схему інвестування. У сьогоднішній статті ми будемо намагатися розібратися у всіх тонкощах популярних варіантів інвестування в нерухоме майно.
Чому важливо розбиратися в питанні
Якщо вибрати ненадійного забудовника, можна легко втратити свої гроші. Тому перед підбором об'єкта потрібно як слід вивчити всі нюанси, а також інструменти для інвестування. Це дозволить уникнути проблем у майбутньому та підібрати гарну будівельну компанію.
Фонди фінансування будівництва
Договірні відносини здійснюються між фінансовою установою, забудовником і інвесторами. Банк укладає угоду з девелопером, який фактично має права на земельну ділянку та дозвільні документи на будівництво.
Фінансова компанія займається залученням коштів із боку клієнтів. Фонд має свої незалежні рахунки, на які покупець перераховує гроші згідно із графіком. Цим рахунком може управляти винятково фінансова установа. Для кінцевого власника житла ризики мінімальні, тому що банк виступає гарантом будівництва. Після введення будинку в експлуатацію, клієнти можуть оформити право власності на обраний об'єкт.
ФФБ є одним із найбезпечніших способів інвестування на ринку нерухомості України. Банк має юридичні та фінансові інструменти для контролю за темпами будівництва. Якщо забудовник не справляється зі своїми завданнями або не може закінчити будівництво, його можуть замінити на інший (без проблем для покупця квадратних метрів).
Ще один плюс – діяльність банку контролюється НБУ. У випадку з фінансовою компанією її маніпуляції з грішми перевіряються Національною комісією, що здійснює регулювання ринку фінансових послуг.
Девелопер має право залучати будь-яку кількість підрядників та субпідрядників для будівництва об'єкта. Компанія зацікавлена у своєчасній здачі будинку, адже є залежною від банківської установи. Договірні відносини передбачають штрафні санкції за перенесення строків. Так що забудовник надає звіти про будівництво.
Безліч київських компаній залучають інвестиції шляхом створення ФФБ із популярними українськими банками. Це знижує частину ризиків для потенційних покупців квартир і робить відносини між учасниками угоди більш зрозумілими.
Співпраця з інвестиційними фондами
Інвестфонди створюються спеціально для залучення грошей клієнтів і подальшого інвестування їх в об'єкт будівництва. Фонди допомагають купувати цінні папери, нерухомість, інші матеріальні та нематеріальні активи. Зазвичай, у якості ІСІ виступають корпоративні або пайові фонди.
Схема інвестування більш заплутана, ніж ФФБ. Вона підходить тільки тим інвесторам, які досконально розбираються в питанні. Будівельним об'єктом займається забудовник. Він укладає договір із компанією для керування активами. А фірма, зі свого боку, створює пайовий фонд і залучає кошти інвесторів. Фонд укладає із клієнтами попередній договір, а після здачі будинку в експлуатацію підписується основний договір купівлі-продажу.
Такий спосіб інвестування все ще несе ризики для населення. Основною причиною є відсутність механізмів регулювання відносин на законодавчому рівні. Ризики для покупців житлових приміщень залишаються високими, адже ІСІ є менш надійним, ніж банківська установа з багаторічним досвідом роботи. Деякі фонди через 2-3 роки після початку будівельних робіт можуть стати збитковими.
Фонд операцій із нерухомістю
Споруджувана нерухомість передається клієнту через венчурний фонд, продаж майнових прав або опціонів. У першому випадку створюється компанія для управління активами, яка займається безпосередньо випуском і продажем сертифікатів інвестору. Після закінчення будівництва клієнт обмінює папери на обране приміщення.
Деякі забудовники створюють власні фонди для залучення грошей інвесторів. Фонд є чимось середнім між ФФБ та ІСІ. Ризики залишаються досить високими, адже ФОН може заморозити будівельний об'єкт. Є лазівки, що дозволяють девелоперу міняти технічні характеристики споруджуваних об'єктів. Також ніхто з учасників угоди не може гарантувати того, що об'єкт буде зданий у строк.
Житлово-будівельний кооператив
Ще один малопопулярний спосіб проінвестувати гроші в новобудову – це стати членом житлово-будівельного кооперативу. ЖБК не має офіційного закріпленого статусу в нормативно-правовій базі України. Під час будь-яких розбіжностях між сторонами доводити свою правоту в суді буде проблематично.
Оформлення покупки через кооператив здійснюється шляхом внесення грошового або майнового пай-внеску. Рішення стосовно фінансування та вибору конкретного забудовника ухвалюють засновники ЖБК. Отже, інвестор вплинути на рішення кооперативу не може.
Складності із цим типом фінансування можуть виникнути на будь-якому етапі угоди. Нерідко через ЖБК квартири продаються декілька разів. Складно контролювати фінансові потоки, які проходять через кооператив. Ще один неприємний момент – дії будівельної компанії неможливо перевіряти через відсутність необхідних інструментів. Усі учасники кооперативу несуть солідарну відповідальність своїм майном. Отже, інвестор може фінансово постраждати навіть у тому випадку, коли він не мав ніякої справи до роботи девелопера, а виконував усі вказівки керівництва.
Вас також може зацікавити:
10 помилок при покупці квартири у новобудові
Які фактори впливають на формування ціни за 1 м2 у ЖК і КМ
