Які фактори впливають на формування ціни за 1 м2 у ЖК і КМ 08/11/2019

До списку новин
Які фактори впливають на формування ціни за 1 м2 у ЖК і КМ

У нашій країні приділяють недостатньо уваги фінансовій грамотності та вивченню економіки. З цієї причини у багатьох людей виникають проблеми в майбутньому. Якщо людина раніше не зустрічалася з покупкою або продажем нерухомості, то їй не зовсім зрозуміло, які фактори впливають на вартість об'єкта і що потрібно обов'язково враховувати.

Звідси і часті проблеми з тим, що продавці серйозно завищують вартість нерухомого майна, а покупці намагаються максимально збити цінник. Найбільш актуальна проблема для вторинного ринку. Дані категорії українців банально не усвідомлюють, чому за об'єкт виставили конкретний цінник і чому не можна опуститися нижче якоїсь конкретної відмітки.

У цій статті поговоримо про те, що впливає на вартість 1 м2 у житлових комплексах і котеджних містечках. За допомогою представленої нижче інформації буде простіше вибрати оптимальний час для продажу або покупки житла, об'єктивно оцінювати конкретні варіанти нерухомості і прораховувати можливу знижку.

Що впливає на вартість нерухомого майна в Україні

Умовно можна виділити 4 основні причини, які задають тенденцію на підвищення або зниження ціни за 1 м2. Крім перерахованих далі пунктів на вартість може впливати внутрішня обстановка у регіоні, район або мікрорайон, використані будівельні технології, планування і т.д. Але по суті основу ціноутворення становлять лише 4 показника.

  • Фактори фінансової стійкості і економіка країни

Це найбільш важливі критерії, що задають тренд на зниження або підвищення цінника. На фінансову стійкість держави впливає ряд внутрішніх і зовнішніх факторів, які згодом відображаються на ринку нерухомості та інших сферах. Внутрішнім фінансовим фактором є достатній прибуток країни.

Якщо за певний звітний період держава зуміє зібрати максимум запасів і резервів, підвищити кількість держмайна, зацікавити інвесторів і підвищити імідж, то приплив грошей у скарбницю збільшиться. Це вкрай грубе пояснення роботи інструментів фінансової стійкості, проте кожному зрозуміло таке просте визначення складного економічного явища.

До зовнішніх факторів відносять стабільне отримання виручки, відносини з держорганами, кредиторами та інвесторами, а також стабільність економічного оточення України. Якщо десь спостерігаються прогалини у вигляді безробіття, простою виробництв, нестачі природних ресурсів для виробництва та інші нестабільності, то платоспроможність країни знижується. У майбутньому це позначається на кількості робочих місць і платоспроможності населення.

У сприятливий період вартість 1 м2 квартири або котеджу перебуває на досить високому рівні. Адже у державі досить робочих місць, процвітає виробництво, бізнес та інші сфери, так що кількість грошей у покупців теж зростає. А під час стагнації забудовники намагаються хоч якось вижити і суттєво знижують вартість житла або пропонують більш гнучкі умови кредитування. Також будівельні компанії роблять акцент на малогабаритних варіантах або зводять ЖК зі смарт-квартирами.

От чому багато людей бажають купувати нерухоме майно саме у період занепаду. Аналогічним чином ситуація складається на вторинному ринку. Продавці змушені сильно знижувати вартість жилплощі або погоджуються віддавати об'єкти на 20-30% нижче звичайної ціни.

  • Політичні фактори і стабільність

Відсутність єдності у влади, революції, воєнні дії або чвари в країні теж не кращим чином відбиваються на ринку нерухомості. Населення перестраховується і боїться вкладати гроші у новобудови. Люди побоюються можливих конфліктів, обвалу національної валюти та локальної кризи, яка ускладнить подальший продаж об'єкта або знецінить його по максимуму.

Максимальний спад український ринок нерухомості переживав у 2014-2015 році, коли ситуація в державі була нестабільною. Частина українців мігрувала в більш спокійні області, а інші подалися у прилеглі європейські або азіатські країни. На цей складний період ринок практично вмер або продавцям доводилося в 2, 3 або навіть більше раз знижувати вартість квадратних метрів.

Коли на обрії не маячать зіткнення з іншими державами, політичні конфлікти та війни, ціна 1 м2 у новобудові або котеджі тримається на одному рівні. Але при будь-яких негативних змінах складно продати житло на вигідних умовах.

  • Споживчі фактори і попит на житло

На кількість проданих об'єктів безпосередньо впливає і те, наскільки добре девелопери адаптувалися під запити ринку та врахували побажання сучасних інвесторів. Наприклад, споконвічно високий цінник на нерухоме майно в Україні, і неохоча видача іпотечних кредитів змушують молоді родини шукати варіанти у передмісті. Так у країні підвищився попит на багатоквартирні будинки і котеджі за межею великих населених пунктів. Вартість просторого житла за містом буває на 30-50% дешевше, ніж аналогічного об'єкта в межах міста.

Також висока для середньостатистичного покупця ціна за квадратні метри збільшила інтерес до смарт-квартир. Якщо інвестору не важливий простір, а хочеться обзавестися власним кутом, то він охоче обирає функціональну жилплощу до 30 м2. Нерідко смарт-житло стає інструментом для інвестування або отримання пасивного доходу від оренди майна.

Кількість працюючого молодого населення теж позначається на продажах. Якщо в державі більше дітей і старих, продавати квартири і приватні будинку з таунхаусами нікому. А якщо працездатна молодь становить більше половини населення країни, тоді 1 м2 нерухомості зростає у ціні. Новобудови є кому купувати і попит на них величезний.

  • Сезонні фактори і коливання ціни

Не можна забувати про піки активності покупців для вторинного і первинного ринку. У першому випадку житло краще продається навесні та восени. Саме тоді інвестори охоче дивляться пропоновані об'єкти, готуються до зими або планують закінчити ремонт до холодів. От чому розбиті варіанти краще купують на початку весни, а з ремонтом – восени. Влітку та взимку на вторинному ринку затишшя. У жару багато їдуть на відпочинок або сезонні заробітки, а у холоди готуються до святкування Нового року і не бажають псувати канікули переїздами.

А на первинному ринку пік продаж припадає саме на листопад-грудень. У цей час забудовники частіше проводять акції: пропонують безкоштовний дизайн-проект квартири або вілли, продовжують строк кредитування або розстрочки, дарують знижку на паркомісце або земельну ділянку.

Читайте також
Що таке форвардний контракт і його "підводні камені" при купівлі нерухомого майна.
Визначення понять квартира та апартаменти, основні відмінності між ними.
8 факторів, що впливають на вибір поверху при покупці житла.