Способ инвестирования в строительство может стать решающим фактором при подборе недвижимости. Для украинского рынка вполне обыденна ситуация, когда от привлекательного объекта отказываются из-за слишком сложной или непрозрачной схемы инвестирования. В сегодняшней статье мы постараемся разобраться во всех тонкостях популярных вариантов инвестирования в недвижимое имущество.
Почему важно разбираться в вопросе
Если выбрать ненадежного застройщика, можно легко лишиться своих денег. Поэтому перед подбором объекта нужно как следует изучить все нюансы, а также инструменты для вложения денег. Это позволит избежать проблем в будущем и подобрать хорошую строительную компанию.
Фонды финансирования строительства
Договорные отношения осуществляются между финансовым учреждением, застройщиком и инвесторами. Банк заключает сделку с девелопером, который фактически имеет права на земельный участок и разрешительные документы на строительство.
Финансовая компания занимается привлечением денежных средств со стороны клиентов. Фонд имеет свои независимые счета, на которые покупатель перечисляет деньги согласно графику. Этим счетом может управлять исключительно финансовое учреждение. Для конечного владельца жилья риски минимальны, так как банк выступает гарантом строительства. После ввода здания в эксплуатацию, клиенты могут оформить право собственности на выбранный объект.
ФФС является одним из самых безопасных способов инвестирования на рынке недвижимости Украины. Банк имеет юридические и финансовые инструменты для контроля за темпами строительства. Если застройщик не справляется со своими задачами или не может закончить строительство, его могут поменять на другого (без проблем для покупателя квадратных метров).
Еще один плюс – деятельность банка контролируется НБУ. В случае с финансовой компанией ее манипуляции с деньгами проверяются Национальной комиссией по регулированию рынка финансовых услуг.
Девелопер имеет право привлекать любое количество подрядчиков и субподрядчиков для строительства объекта. Компания заинтересована в своевременной сдаче дома, ведь находится в зависимости от банковского учреждения. Договорные отношения подразумевают штрафные санкции за перенос сроков. Так что застройщик предоставляет отчеты о строительстве.
Множество киевских компаний привлекают инвестиции путем создания ФФС с популярными украинскими банками. Это снижает часть рисков для потенциальных покупателей квартир и делает взаимоотношения между участниками сделки более понятными.
Сотрудничество с инвестиционными фондами
Инвестфонды создаются специально для привлечения денег клиентов и последующего инвестирования средств в объект строительства. Фонды помогают покупать ценные бумаги, недвижимость, прочие материальные и нематериальные активы. Обычно в качестве ИСИ выступают корпоративные или паевые фонды.
Схема инвестирования более запутанная, чем ФФС. Она подходит только тем инвесторам, которые досконально разбираются в вопросе. Строительным объектом занимается застройщик. Он заключает договор с компанией по управлению активами. А фирма в свою очередь создает паевой фонд и привлекает денежные средства инвесторов. Фонд заключает с клиентами предварительный договор, а после сдачи дома в эксплуатацию подписывается основной договор купли-продажи.
Такой способ инвестирования все еще несет риски для населения. Основной причиной является отсутствие вменяемых механизмов регулирования отношений на законодательном уровне. Риски для покупателей жилых помещений остаются высокими, ведь ИСИ является менее надежным, чем банковское учреждение с многолетним опытом работы. Некоторые фонды спустя 2-3 года после начала строительных работ могут стать убыточными.
Фонд операций с недвижимостью
Строящаяся недвижимость передается клиенту через венчурный фонд, продажу имущественных прав или опционов. В первом случает создается компания по управлению активами, которая занимается непосредственно выпуском и продажей сертификатов инвестору. После окончания строительства клиент обменивает бумаги на выбранное помещение.
Некоторые застройщики создают собственные фонды для привлечения денег инвесторов. Фонд является чем-то средним между ФФС и ИСИ. Риски остаются достаточно высокими, ведь ФОН может заморозить строительный объект. Есть лазейки, позволяющие девелоперу менять технические характеристики строящихся объектов. Также никто из участников сделки не может гарантировать того, что объект будет сдан в срок.
Жилищно-строительный кооператив
Еще один малопопулярный способ проинвестировать деньги в новостройку – это стать членом жилищно-строительного кооператива. ЖСК не имеет официального закрепленного статуса в нормативно-правовой базе Украины. При любых разногласиях между сторонами доказывать свою правоту в суде будет проблематично.
Оформление покупки через кооператив осуществляется путем внесения денежного или имущественного пай-вклада. Решения по финансированию и выбору конкретного застройщика принимают учредители ЖСК. Таким образом, инвестор повлиять на решения кооператива напрямую не может.
Сложности с этим типом финансирования могут возникнуть на любом этапе сделки. Нередко через ЖСК квартиры продаются по несколько раз. Сложно контролировать финансовые потоки, которые проходят через кооператив. Еще один неприятный момент – действия строительной компании невозможно мониторить из-за отсутствия необходимых инструментов. Все участники кооператива несут солидарную ответственность своим имуществом. Таким образом, инвестор может финансово пострадать даже в том случае, когда не имел никакого отношения к работе девелопера, а выполнял все указания руководства.
Вас также может заинтересовать:
10 ошибок при покупке квартиры в новостройке
Какие факторы влияют на формирование цены за 1 м2 в ЖК и КГ
Проблемное строительство: что делать, если уже вложены деньги?
