Конечно же, от рынка недвижимости 90-х и начала нулевых практически ничего не осталось. Строительная сфера в Украине очистилась от недобросовестных девелоперов и уже не представляет угрозу для рядового инвестора. В 95% случаев недвижимость в столице и других городах сдается в эксплуатацию. С задержками, судами и проблемными квартирами, но все же сдается.
А что делать, если покупателю не повезло вложить собственные деньги в остальные 5% проблемных высоток? Попробуем разобраться вместе.
Совет №1. Не паниковать
В стрессовой ситуации, когда на кону стоит сумма в 30-50 тысяч долларов, любой человек может впасть в ступор или, наоборот, наделать много глупостей. Поэтому если по стечению обстоятельств или по собственной глупости вы уже вложились в незаконное строительство, следует пустить ситуацию на самотек минимум на 7-10 дней. За этот период лучше подумать обо всех возможных способах решения и как следует остыть. И только после этого приступать к активным действиям.
Совет 2. Расторжение договора об инвестировании
Отношения между инвестором и строительной компанией регулируется Гражданским кодексом Украины. Законодательный акт защищает обе стороны договора, а также определяет обязанности и штрафные санкции. Именно в ГК Украины предусмотрено несколько поводов для расторжения документа.
- Обманные действия со стороны строительной компании. Сюда можно смело отнести отсутствие разрешительной документации, махинации с проектными бумагами, лицензиями и т.д.
- Невыполнение застройщиком условий, которые указаны в договоре. Допустим, клиенту пообещали строительство подземного паркинга, а вместо этого сделали гостевой. Или планировали построить торгово-развлекательный центр, а возвели еще одну новостройку, которая закрыла вид на зеленую зону из окон. Также невыполнение условий договора – это срыв сроков ввода здания в эксплуатацию, а еще самовольное изменение генерального плана.
К сожалению, большинство застройщиков страхуются и прописывают заведомо невыгодные условия для клиента. Иногда к основному договору идет дополнительный на несколько десятков страниц, которые никто не читает. А иногда и вовсе недобросовестные представители девелопера подсовывают откровенно липовый договор.
Еще одна проблема – отсутствие вменяемого законодательства для того, чтобы привлекать застройщиков в ответственности. Даже если суд будет на стороне инвестора, это никак не гарантирует возврат денежных средств. Бывают случаи, когда договор подписывается с юридическим лицом, но фактически ответственными за строительство выступают физические лица. Юркомпания не имеет имущества, поэтому взыскать с нее деньги не выходит.
Совет 3. Рассмотреть вариант про признание права собственности на имущественные права
Незаконное строительство – это всегда судебные тяжбы и работа грамотных юристов со стороны застройщика. В случае, если с девелопером не удается договориться на начальном этапе, следует подключать общественность и устраивать резонанс. Нужно обращаться во все возможные инстанции, писать отзывы и статьи в интернете, выступать на ведущих телеканалах страны, привлекать средства массовой информации.
Совет 4. Привлекаем государственную строительную компанию или создаем свою
После огласки необходимо переходить к более решительным действиям. Чтобы закончить строительство и не потерять свои деньги, можно организовать независимую строительную фирму. Также неплохим выходом из ситуации будет обращение в государственную строительную фирму.
Далее следует обратиться в суд и признать право собственности на имущественные права на квартиру. Указать, что данный объект является либо долгостроем, либо проблемным. В деталях описать ситуацию с использованием доступных документов. Привлечь юристов для защиты своих интересов. После получения судебного решения на руки (если оно положительное), можно начать искать других обманутых инвесторов и объединяться. После этого нужно создать юридическое лицо, которое будет завершать объект.
Стоит помнить, что такой благоприятный исход возможен в редких случаях. Обычно стройку просто замораживают, а вложенные деньги остаются «висеть». Достраивать объект запрещают по ряду причин. Главная из них – несоответствие строительным нормам и небезопасность для будущих жильцов. Например, в доме могут быть проблемы с фундаментом, вентиляцией, водоотводом. Нередко стройка ведется на непригодной площадке с подземными водами и т.д.
Как не попасться на удочку мошенников?
- Не нужно обращать внимание на очень дешевые метры
Сейчас, чтобы проверить актуальные цены на квартиры, достаточно зайти на пару-тройку сайтов и выбрать нужный проект. Аналитические компании и СМИ создают инфографику и ежегодно публикуют отчеты о стоимости квадрата. При этом учитываются даже районы города, что делает поиск объекта еще проще. Помните, что нетипично низкая стоимость – это повод задуматься.
- Квартира со скидкой может быть проблемной
Девелоперы нередко предоставляют скидки на объекты в преддверии праздников. Но существенное снижение цены или скидка 30-40% на квартиру должна вызывать подозрение. Возможно рядом строят другой высотный объект, в округе шумно из-за взлетно-посадочной полосы, есть пункт очистки канализационных стоков и т.д.
- Проверяйте документы застройщика
На этапе подбора недвижимости от дорогостоящих услуг юриста можно отказаться. Но при подписании предварительного договора мы рекомендуем привлекать специалиста для анализа документов.
- Проверить репутацию всех причастных к строительству
Нужно внимательно ознакомиться со всеми подрядчиками и субподрядчиками, почитать о них отзывы в интернете, прошерстить форумы. Обычно о недобросовестных компаниях есть упоминания в интернете.
Для собственного спокойствия можно пообщаться с инвесторами застройщика, которые заселились в другие дома. Если компания опытная, она должна сдать не меньше 5 домов.
Вас также может заинтересовать:
Возможные риски при инвестировании в новостройку
Как проверить надежность компании-застройщика: ТОП-5 советов от экспертов
Как проверить квартиру в новостройке перед покупкой
