При подборе недвижимости необходимо проверять не только надежность и репутацию застройщика, но и обращать внимание на разрешительные документы. В противном случае есть риск купить квартиру, в которой потом невозможно прописаться или, например, приобрести жилье с нарушениями всех строительных норм.
Самые большие проблемы поджидают инвесторов в том случае, если целевое назначение земли под застройку не соответствует характеру строительного объекта. Все нюансы, связанные с землей, требуют тщательной проработки. Разобравшись со всеми тонкостями, можно точно знать, разрешено ли строительство на выбранном участке и не скрывает ли застройщик какие-то важные мелочи. Также можно избежать прямого обмана девелопером и сохранить собственные денежные средства.
В отделе продаж застройщика необходимо запросить следующие документы, связанные с правом на землю.
- Свидетельство о праве собственности на земельный участок;
- Госакт, который подтверждает право собственности;
- Также в строительной компании может быть договор аренды на конкретный земельный участок или договор суперфиции.
При подборе новых квадратных метров следует детально проверять договор аренды вместе с юристом. Только опытный специалист сможет найти все проблемные места и рассказать об потенциальных рисках инвестору.
Если нет возможности привлечь юриста, можно самостоятельно проверить документ. Главное – это соответствие сроков аренды земельного участка с фактическим строительством. Недопустима такая ситуация, при которой многоэтажное здание возводится на участке с истекающим сроком аренды. Без продленной аренды здание не введут в эксплуатацию и не подключат к коммуникациям.
Кроме подтверждения права на землю необходимо добиться от девелопера разъяснений по вопросу целевого назначения участка. Бывают случаи, когда строительная компания использует земли, не подходящие под строительство многоквартирного дома. Такой подход полностью противоречит законодательству и может закончиться судебным разбирательством и даже сносом новостройки. Инвесторы вряд ли смогут вернуть свои деньги.
Целевое назначение определяется государственными органами на основе характеристик того или иного участка. Законодательством Украины регламентируется целевое назначение, в частности об этом говорится в Земельном кодексе.
Какие бывают категории земельных участков:
- Земли сельскохозяйственного назначения. На этих территориях ведется сельскохозяйственная деятельность и строятся объекты, которые сопутствуют решению задач с/х хозяйства.
- Земли водного фонда. Территория рядом с озерами, реками и прочими водными объектами.
- Земли природно-заповедного и природоохранного назначения. Ценная зона, на которой запрещено какое-либо строительство. Это могут быть заповедники или эко-фонды.
- Земли историко-культурного назначения. Различные архитектурные памятники, исторические местности и музеи с парками.
- Земли рекреационного назначения. Места для отдыха, спорта и туризма.
- Земля оздоровительного назначения. Территория, характеризующаяся оздоровительными свойствами (лечебные грязи, лиманы, солевые пещеры и т.д.).
- Земли лесохозяйственного назначения. Лесные массивы и лесопосадки между землями сельскохозяйственного назначения.
- Земли промышленности, энергетики и оборонного назначения. Территория, напрямую связанная с функционированием конкретных предприятий.
- Земли жилищной и общественной застройки. Участки для жилых зданий в пределах населенных пунктов.
Нельзя использовать участок под фермерское хозяйство для строительства жилого многоквартирного дома. Также проблемы возникают, если девелоперы выбирают землю лесохозяйственного предназначения для строительства коттеджных городков и таунхаусов. Землю можно использовать исключительно по целевому назначению.
Когда застройщик получил разрешение на строительство, в документах фигурируют следующие нормативно-правовые понятия:
- Строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома;
- Строительство другой жилой застройки;
- Строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома с объектами торгово-развлекательной и рыночной инфраструктуры.
Нередко девелопер использует и другие формулировки, мотивируя это тем, что так закончить высотку можно быстрее. В дальнейшем целевое назначение земли переоформляется непосредственно в процессе строительства. Однако риск обмана со стороны застройщика остается довольно высоким. По этой причине инвесторам нужно внимательно соотносить слова представителей строительной компании с реальными формулировками в документах.
Для мониторинга и контроля за использованием земельных участков предусмотрены специальные инструменты. Инвестор может проверить назначение земли в специальной кадастровой карте онлайн.
Пользоваться сайтом https://map.land.gov.ua достаточно просто. Необходимо выбрать область и населенный пункт, а далее навести курсор на интересующий объект. Карта покажет кадастровый номер земельного участка, форму собственности и целевое назначение. В некоторых случаях указывается площадь и другие характеристики земли. Дополнительно можно узнать о том, кто арендует этот участок под строительство и на основании какого договора происходит передача права на пользование землей.
Кабинет электронных сервисов предлагает платные услуги по проверке назначения земельного участка. Пользователь может искать информацию по адресу, кадастровому номеру или регистрационному номеру объекта. Любое обращение к реестрам оплачивается онлайн.
Вас также может заинтересовать:
Новостройки, которые сдали в обещанные сроки
Чем отличаются между собой апартаменты и квартира
