Під час підбору нерухомості необхідно перевіряти не тільки надійність та репутацію забудовника, але і звертати увагу на дозвільні документи. В інакшому випадку, є ризик купити квартиру, у якій потім неможливо прописатися або, наприклад, придбати житло з порушеннями всіх будівельних норм.
Найбільші проблеми чекають інвесторів у тому випадку, якщо цільове призначення землі під забудову не відповідає характеру будівельного об'єкта. Усі нюанси, пов'язані із землею, вимагають ретельного опрацювання. Розібравшись з усіма тонкощами, можна точно знати, чи дозволене будівництво на обраній ділянці та не чи приховує забудовник якісь важливі деталі. Також можна уникнути шахрайства зі сторони девелопера та зберегти власні кошти.
У відділу продажу забудовника необхідно запросити такі документи, які пов'язані з правом на землю.
- Свідоцтво про право власності на земельну ділянку;
- Держакт, який підтверджує право власності;
- Також у будівельній компанії може бути договір оренди на конкретну земельну ділянку або договір суперфіцію.
Під час підбору нових квадратних метрів слід детально перевіряти договір оренди разом із юристом. Тільки досвідчений фахівець зможе знайти всі проблемні місця та розповісти про потенційні ризики інвестору.
Якщо немає можливості залучити юриста, можна самостійно перевірити документ. Головне – це відповідність строків оренди земельної ділянки з фактичним будівництвом. Неприпустима така ситуація, при якій багатоповерхова будівля зводиться на ділянці зі строком оренди, який закінчується. Без можливості подальшого продовження оренди будівлю не введуть в експлуатацію та не підключать до комунікацій.
Крім підтвердження права на землю необхідно отримати від девелопера роз'яснення щодо питання цільового призначення ділянки. Бувають випадки, коли будівельна компанія використовує землі, що не підходять під будівництво багатоквартирного будинку. Такий підхід повністю суперечить законодавству та може закінчитися судовим розглядом чи навіть зносом новобудови. Інвестори навряд чи зможуть повернути свої гроші.
Цільове призначення визначається державними органами на основі характеристик тієї або іншої ділянки. Законодавством України регламентується цільове призначення, зокрема про це говориться в Земельному кодексі.
Які бувають категорії земельних ділянок:
- Землі сільськогосподарського призначення. На цих територіях ведеться сільськогосподарська діяльність та будуються об'єкти, які використовуються для господарства.
- Землі водного фонду. Територія поруч з озерами, ріками та іншими водними об'єктами.
- Землі природно-заповідного та природоохоронного призначення. Важлива зона, на якій заборонено будь-яке будівництво. Це можуть бути заповідники або еко-фонди.
- Землі історико-культурного призначення. Різні архітектурні пам'ятники, історичні місцевості та музеї з парками.
- Землі рекреаційного призначення. Місця для відпочинку, спорту та туризму.
- Земля оздоровчого призначення. Територія, що характеризується оздоровчими властивостями (лікувальні грязі, лимани, сольові печери та ін.).
- Землі лісогосподарського призначення. Лісові масиви та лісопосадки між землями сільськогосподарського призначення.
- Землі промисловості, енергетики та оборонного призначення. Територія, яка пов'язана з функціонуванням конкретних підприємств.
- Землі житлової та громадської забудови. Ділянки для житлових будівель у межах населених пунктів.
Забороняється використовувати ділянку під фермерське господарство для будівництва житлового багатоквартирного будинку. Також проблеми виникають, якщо девелопери вибирають землю лісогосподарського призначення для будівництва котеджних містечок та таунхаусів. Землю можна використовувати винятково за цільовим призначенням.
Коли забудовник отримав дозвіл на будівництво, у документах фігурують такі нормативно-правові поняття:
- Будівництво та обслуговування багатоквартирного житлового будинку;
- Будівництво іншої житлової забудови;
- Будівництво та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгівельно-розважальної та ринкової інфраструктури.
Нерідко девелопер використовує інші формулювання, мотивуючи це тим, що так закінчити висотку можна швидше. Надалі цільове призначення землі переоформляється безпосередньо в процесі будівництва. Однак ризик шахрайства з боку забудовника залишається досить високим. З цієї причини інвесторам потрібно уважно співвідносити слова представників будівельної компанії з реальними формулюваннями в документах.
Для моніторингу та контролю над використанням земельних ділянок передбачені спеціальні інструменти. Інвестор може перевірити призначення землі в спеціальній кадастровій карті онлайн.
Користуватися сайтом https://map.land.gov.ua досить просто. Необхідно вибрати область та населений пункт, а далі навести курсор на об об'єкт, що цікавить. Карта покаже кадастровий номер земельної ділянки, форму власності та цільове призначення. У деяких випадках вказується площа та інші характеристики землі. Додатково можна дізнатися про того, хто орендує цю ділянку під будівництво та на підставі якого договору відбувається передача права на користування землею.
Кабінет електронних сервісів пропонує платні послуги щодо перевірки призначення земельної ділянки. Користувач може шукати інформацію за адресою, кадастровим номером або реєстраційним номером об'єкта. Будь-яке звертання до реєстрів оплачується онлайн.
Вас також може зацікавити:
Чим відрізняються між собою апартаменти і квартира
