На жаль, ринок нерухомості в 2017-2018 роках не переживає активного росту. Без іпотечного кредитування та сильної національної валюти у забудовників практично немає шансів залучити велику кількість інвесторів. Ціни за квадрат залишаються на гранично низькому рівні, але навіть це не стимулює людей витрачати гроші на метри у новобудовах.
Мала кількість інвесторів приводить до того, що девелопери йдуть на різні хитрощі, щоб закінчити свої об'єкти. Зустрічаються ситуації, коли гроші інвесторів одного проекта йдуть на фінансування будівництва іншого. При цьому строки закінчення будівництва збільшуються, а затримка може становити 12-18 місяців. Ще одна проблема – це несумлінні забудовники, які попросту «заморожують» свої об'єкти.
Розберемо більш детально кроки інвестора, який зіштовхнувся з проблемним будівництвом.
Крок 1. З'ясуєте дійсні причини зупинки будівництва
Кризові явища в економіці – не єдина причина, по якій будівництво «заморожують» на невизначений строк. Наприклад, можуть з'явитися проблеми з дозвільними документами на землю. Якщо відповіді від девелопера не надійшло і немає можливості з’ясувати причину зупинки у представників компанії, слід розібратися із ситуацією самостійно.
Недостатні фінансові вливання мають ряд сигналів. Якщо бюджет на об'єкт повністю витрачений, тоді будівництво звичайно зупиняється на самому останньому етапі. Усі квартири продані та більше не передбачається потік інвесторів, а значить і грошових вливань.
Якщо така доля спіткала великого забудовника з іменем і десятками проектів, будівництво повільно «вгасає», але при цьому не зупиняється повністю. Переспрямовані ресурси з інших об'єктів підтримують довгобуд. Кардинально ситуація може змінитися якщо девелопер запускає будівництво ще 2-3 додаткових висоток. Знову з'являється потік клієнтів, а їх гроші знову направляються на будівництво відстаючого будинку.
Великі гравці ринку нерухомості звичайно не мають проблем з документами на землю і будівництво. Але навіть вони не застраховані від паперової тяганини та бюрократії. Також дії третіх осіб можуть бути непідконтрольні будівельній компанії. Наприклад, будівництво зупиняється через ануляцію ліцензії генерального підрядника або судове рішення.
Абсолютно інакший стан справ із забудовниками, які зовсім не збираються завершувати будівництво. У цьому випадку в наявності шахрайська схема залучення грошей. Всі подібні дії девелоперів розцінюються як злочинні.
Крок 2. Тверезо оцініть ситуацію
Звичайно, кожне «заморожування» – це удар по гаманцю і додаткові тимчасові витрати. Ситуація в підвішеному стані неясна та завжди незрозуміло, коли будівництво продовжиться. Прослідкуйте за діями девелопера. Об'єкт продовжать будувати, якщо компанія анонсує старт продажу квартир в іншій новобудові. Також девелопер може напряму звернутися до своїх клієнтів і розповісти про складну ситуацію. Тоді потрібно заплатити додаткові гроші для продовження будівництва (за умови змін у проектній документації).
Якщо справа стосується дозвільної документації або судових розглядів, рекомендується оцінити стан будівельної компанії у майбутньому. Спрогнозувати подальший розвиток подій зможе тільки досвідчений юрист. Він підкаже строки розгляду справи і розповість про фінансові витрати девелопера. Цієї інформації цілком достатньо, щоб ухвалити рішення щодо співпраці з девелопером далі або розриву договору. До досвідченого юриста також слід звернутися у випадку шахрайських дій з боку будівельної компанії. Краще заздалегідь підготувати усі документи, познайомитися з усіма інвесторами і подати до суду на компанію.
Крок 3. Вирішіть, що робити з урахуванням обставин
Перший варіант – нічого не робити і чекати поки девелопер виконає покладені на нього зобов'язання. Такий підхід буде цікавий тим, хто на 100% впевнений у своєму забудовнику або людям, які просто не бояться втратити велику суму грошей.
Другий варіант більше підійде компаніям і інвесторам, які готові на діалог один з одним. Якщо забудовник йде на контакт і чесно розповідає про складності із закінченням будівництва, клієнтам залишається тільки переглянути свої договірні відносини.
Третій варіант – самий кардинальний. Коли девелопер після зриву строків або «заморожування» будівництва не надає потрібної інформації, слід розірвати договір. Інвестору слід врахувати фінансові втрати за довге очікування та співвіднести їх з можливим прибутком, якщо будівництво закінчать. Якщо мінуси переважують плюси, потрібно відразу ж звертатися за юридичною допомогою і розривати цивільно-правові відносини.
Розірвання договору інвестування
Будь-який договір інвестування включає спеціальний пункт про припинення його дії. Звичайно він називається «Дострокове припинення договору і відповідальність сторін» або «Інші умови». Усі кроки інвестора по розірванню документа повинні мати юридичне обґрунтування. Будь-які дії по можливості слід проводити винятково у писемній формі. Повідомляти другу сторону про розірвання договору необхідно поштою замовленим або коштовним листом з повідомленням про отримання. Цей важливий момент необхідно проконтролювати додатково. Адже найчастіше повідомлення є вагомим фактом при судовому розгляді.
Гроші інвестора після припинення договірних відносин повертаються від трьох до шести місяців. Точні строки зазначені у договорі інвестування. Також у документі часто є вказівки про стягнення з інвестора штрафних санкцій у випадку розірвання договору. Сума штрафу становить 5-10% від виплаченої суми. Якщо договір припиняється через невиконання забудовником взятих на себе зобов'язань, штраф не передбачається.
Після шести місяців (якщо інший строк не зазначений у договорі) клієнт може подати до суду на будівельну компанію, якщо інвестиції не повернули у повному обсязі. Позивач має повне право вимагати виплати всієї суми, плюс компенсацію судових витрат і відшкодування моральної шкоди.
Вас також може зацікавити:
Як перевірити надійність компанії-забудовника: ТОП-5 порад від експертів
Можливі ризики при інвестуванні в новобудову
Що було з ринком нерухомості Києва в 2018
Ініційоване обговорення нового законопроекту про захист прав інвесторів
