К сожалению, рынок недвижимости в 2017-2018 годах не переживает активного роста. Без ипотечного кредитования и сильной национальной валюты у застройщиков практически нет шансов привлечь большое число инвесторов. Цены за квадрат остаются на предельно низком уровне, но даже это не стимулирует людей тратить деньги на метры в новостройках.
Малое количество инвесторов приводит к тому, что девелоперы идут на различные ухищрения, чтобы закончить свои объекты. Встречаются ситуации, когда деньги инвесторов одного проекта идут на финансирование строительства другого. При этом сроки окончания стройки сдвигаются, а задержка может составлять 12-18 месяцев. Еще одна проблема – это недобросовестные застройщики, которые попросту «замораживают» свои объекты.
Разберем более детально шаги инвестора, который столкнулся с проблемным строительством.
Шаг 1. Выясните истинные причины остановки строительства
Кризисные явления в экономике – не единственная причина, по которой стройку «замораживают» на неопределенный срок. Например, могут появиться проблемы с разрешительными документами на землю. Если ответа от девелопера не последовало и нет возможности выявить причину остановки у представителей компании, следует разобраться с ситуацией самостоятельно.
Недостаточные финансовые вливания имеют ряд сигналов. Если бюджет на объект полностью израсходован, то строительство обычно останавливается на самом последнем этапе. Все квартиры проданы и больше не предвидится поток инвесторов, а значит и денежных вливаний.
Если такая участь постигла крупного застройщика с именем и десятками проектов, стройка медленно «угасает», но при этом не останавливается полностью. Перенаправленные ресурсы с других объектов поддерживают долгострой. Кардинально ситуация может измениться если девелопер запускает строительство еще 2-3 дополнительных высоток. Опять появляется поток клиентов, а их деньги снова направляются на строительство отстающего дома.
Крупные игроки рынка недвижимости обычно не имеют проблем с документами на землю и строительство. Но даже они не застрахованы от бумажной волокиты и бюрократическими проволочками. Также действия третьих лиц могут быть неподконтрольны строительной компании. Например, строительство останавливается по причине аннуляции лицензии генерального подрядчика или судебного решения.
Абсолютно иначе обстоит дело с застройщиками, которые совершенно не собираются завершать строительство. В данном случае налицо мошенническая схема привлечения денег. Все подобные действия девелоперов расцениваются как криминально наказуемые.
Шаг 2. Трезво оцените ситуацию
Естественно, любая «заморозка» – это удар по кошельку и дополнительные временные затраты. Ситуация в подвешенном состоянии всегда неясна и всегда непонятно, когда строительство продолжится. Проследите за действиями девелопера. Объект продолжат строить, если компания анонсирует старт продаж квартир в другой новостройке. Также девелопер может напрямую обратиться к своим клиентам и рассказать о сложившейся ситуации. Тогда предстоит внести дополнительные деньги для продолжения стройки (при условии изменений в проектной документации).
Если дело касается разрешительной документации или судебных разбирательств, рекомендуется оценить положение строительной компании в предстоящих тяжбах. Спрогнозировать дальнейшее развитие событий сможет только опытный юрист. Он подскажет примерные сроки рассмотрения дела и расскажет о финансовых затратах девелопера. Этой информации вполне достаточно, чтобы принять решение о сотрудничестве с девелопером дальше или разрыве договора. К опытному юристу также следует обратиться в случае мошеннических действий со стороны строительной компании. Лучше заранее подготовить все документы, познакомиться со всеми инвесторами и подать в суд на компанию.
Шаг 3. Решите, что делать с учетом обстоятельств
Первый вариант – ничего не делать и ждать пока девелопер выполнит возложенные на себя обязательства. Такой подход будет интересен тем, кто на 100% уверен в своем застройщике или людям, которые просто не боятся потерять большую сумму денег.
Второй вариант больше подойдет компаниям и инвесторам, которые готовы на диалог друг с другом. Если застройщик идет на контакт и честно рассказывает о сложностях с окончанием строительства, клиентам остается только пересмотреть свои договорные отношения.
Третий вариант является самым кардинальным. Когда девелопер после срыва сроков или «заморозки» строительства не предоставляет нужной информации, следует разорвать договор. Инвестору следует учесть финансовые потери за долгое ожидание и соотнести их с возможной прибылью, если стройку закончат. Если минусы перевешивают плюсы, нужно сразу же обращаться за юридической помощью и разрывать гражданско-правовые отношения.
Расторжение договора инвестирования
Любой договор инвестирования включает специальный пункт о прекращении его действия. Обычно он называется «Досрочное прекращение договора и ответственность сторон» или «Другие условия». Все шаги инвестора по расторжению документа должны иметь юридическое обоснование. Любые действия по возможности следует проводить исключительно в письменной форме. Уведомлять вторую сторону о расторжении договора необходимо по почте заказным или ценным письмом с уведомлением о получении. Этот важный момент необходимо проконтролировать дополнительно. Ведь зачастую уведомление является весомым фактом при судебном разбирательстве.
Деньги инвестора после прекращения договорных отношений возвращаются от трех до шести месяцев. Точные сроки указаны в договоре инвестирования. Также в документе часто имеются указания о взыскания с инвестора штрафных санкций в случае расторжения договора. Сумма штрафа составляет 5-10% от выплаченной суммы. Если договор прекращается по причине невыполнения застройщиком взятых на себя обязательств, штраф не предусматривается.
После шести месяцев (если другой срок не указан в договоре) клиент может подать в суд на строительную компанию, если инвестиции не возместили в полном объеме. Истец имеет полное право требовать выплаты всей суммы, плюс компенсацию судебных издержек и возмещение морального вреда.
Вас также может заинтересовать:
Как проверить надежность компании-застройщика: ТОП-5 советов от экспертов
Возможные риски при инвестировании в новостройку
Что было с рынком недвижимости Киева в 2018
Инициировано обсуждении нового законопроекта о защите прав инвесторов
