Фонд финансирования строительства (ФФС) – один из самых безопасных и популярных способов получить недвижимость в строящемся доме. Эта схема инвестирования используется девелоперами с многолетним опытом работы, а также активно пропагандируется государством.
Конечно же, от способа инвестирования не зависит качество готовой новостройки и соблюдение сроков. Здесь все обусловлено экономической и политической ситуацией, надежностью и добросовестностью застройщика. Но ФФС в сравнении с другими способами дает инвестору больше контроля за девелопером и финансовыми потоками.
ФФС представляет собой полностью законную (т.е. регулируется нормативно-правовыми актами Украины) схему привлечения денежных средств юридических и физических лиц, которые используются для строительства. Создавать подобные фонды могут только банки и финансовые компании с соответствующей лицензией. Законодательством предусмотрены жесткие требования к организаторам ФФС. Для защиты интересов инвесторов уставной капитал фонда должен быть не меньше 1 млн евро. При этом он должен быть сформирован до привлечения денег клиентов, которые хотят проинвестировать строительство недвижимости. Для аккумуляции денег используются соответствующие счета.
Как работает Фонд
Главная особенность ФФС – подконтрольность Национальному Банку Украины или Национальной комиссии по регулированию финансовых услуг.
Важно понимать, что участниками отношений при формировании фонда выступают заказчик строительного объекта, строительная компания (необязательно заказчик и строительная фирма – это одно лицо), управляющий фондом и инвестор. Непосредственно строительная организация подписывает еще один договор с управляющим фондом. Тем самым она берет на себя обязательства по возведению проекта и ввода его в эксплуатацию. А в дальнейшем передает недвижимость инвесторам.
Для передачи денежных средств покупатель жилья подписывает договор с ФФС. Далее фонд принимает деньги за определенный объект и перечисляет их застройщику. После окончания всех этапов строительства фонд ликвидируется в соответствующем закону порядке.
Преимущества Фонда финансирования строительства
- Двойные продажи со стороны девелопера исключены. За каждым инвестором закрепляется определенный объект. Функцию регулятора в данном случае выполняет управляющая компания (Нацбанк или Нацкомиссия).
- Контроль со стороны государства и защита инвесторов законом. Фонд следит за работой строительной организации в то время как за самим ФФС следят государственные органы.
- Низкий риск нецелевого использования денежных средств. Так как деньги от инвесторов поступают застройщику не напрямую, строительная компания меньше контролирует финансовые потоки.
- Законом допускается смена строительной организации. ФФС может поменять застройщика, если качество его работ не устраивает фонд или инвестора.
- Денежные средства остаются на счете и выделяются небольшими объемами. Это стимулирует девелоперов выполнять свои обязательства надлежащим образом.
- При смене управляющей компании, деньги все равно остаются на счете. Управляющий может пройти процедуру банкротства или ликвидации согласно законодательству. Но это никоим образом не влияет на интересы инвестора.
- ФФС можно создать только при наличии полного пакета документов на строительный объект и земельный участок. Также каждая подрядная организация имеет необходимые лицензии.
Недостатки Фонда финансирования строительства
- Чаще всего ФФС создается с подачи строительной организации. Эта сторона защищает свои интересы путем разработки договоров с определенными юридическими нюансами. При работе с фондом не лишним будет помощь квалифицированного специалиста и детальный анализ договора.
- Невыгодные условия для инвестора, который хочет расторгнуть сделку с ФФС. Получить обратно денежные средства со счета можно только после того, как объект недвижимости перепродадут другому лицу или после ввода здания в эксплуатацию.
- Право собственности регистрируют в последнюю очередь. При работе с Фондом финансирования строительства нет возможности оформить объект в доме до того момента, пока его не введут в эксплуатацию.
- Инвестор контактирует с застройщиком исключительно через фонд. У покупателя квадратных метров нет возможности напрямую достучаться до строительной организации.
- По сравнению с другими способами инвестирования может быть несколько дороже. Это обусловлено тем, что инвестор оплачивает работу управителя.
Как выбрать надежный ФФС
- Следует обращать внимание на репутацию управляющего фондом. В Украине обычно управляющую функцию выполняет крупный банк. Если по документам это не так, нужно задуматься. Нередки случаи, когда функции управления передавались компаниям, которые были так или иначе подконтрольны застройщикам.
- Нужно проверить лицензию управителя и внимательно посмотреть основной договор с Фондом финансирования строительства. При необходимости следует внести изменения в документ и добиться защиты прав инвестора.
- Пакет разрешительной документации должен быть на руках. По запросу управитель обязан предоставить все документы инвестору. Сюда относятся копии на земельный участок, лицензии застройщика, разрешение на выполнение определенных строительных работ. Отказ предоставлять бумаги является незаконным.
- Все суммы в договорах должны быть в национальной валюте.
Перед подписанием любых документов в Фонде финансирования строительства следует внимательно изучить действующее законодательство. В данном случае Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлением имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» регулирует взаимоотношения между управителем, инвестором и застройщиком.
Вас также может заинтересовать:
Как проинвестировать в строительство недвижимости
Проблемное строительство: что делать, если уже вложены деньги?
Как проверить надежность компании-застройщика: ТОП-5 советов от экспертов
Как отличить заказные комментарии в недвижимости
Инициировано обсуждении нового законопроекта о защите прав инвесторов
