Фонд фінансування будівництва (ФФБ) – один із найбезпечніших та популярних способів отримати нерухомість у новому будинку. Ця схема інвестування використовується девелоперами з багаторічним досвідом роботи, а також активно пропагується державою.
Зазвичай, від способу інвестування не залежить якість готової новобудови та дотримання строків. Тут усе зумовлене економічною та політичною ситуацією, надійністю та сумлінністю забудовника. Але ФФБ у порівнянні з іншими способами дає інвестору більше контролю над девелопером та фінансовими потоками.
ФФБ становить повністю законну (регулюється нормативно-правовими актами України) схему залучення коштів юридичних та фізичних осіб, які використовуються для будівництва. Створювати подібні фонди можуть тільки банки та фінансові компанії з відповідною ліцензією. Законодавством передбачені вимоги до організаторів ФФБ. Для захисту інтересів інвесторів статутний капітал фонду повинен бути не менше 1 млн євро. Водночас він повинен бути сформований до залучення грошей клієнтів, які прагнуть проінвестувати будівництво нерухомості. Для акумуляції грошей використовуються відповідні рахунки.
Як працює Фонд
Головна особливість ФФБ – підконтрольність Національному Банку України або Національній комісії з регулювання фінансових послуг.
Важливо розуміти, що учасниками відносин у разі формування фонду виступають замовник будівельного об'єкта, будівельна компанія (необов'язково замовник і будівельна фірма – це одна особа), управитель фондом та інвестор. Безпосередньо будівельна організація підписує ще один договір з управителем фондом. Тим самим вона бере на себе зобов'язання щодо зведення проекту та введення його в експлуатацію. А надалі передає нерухомість інвесторам.
Для передачі коштів покупець житла підписує договір із ФФБ. Далі фонд приймає гроші за певний об'єкт та перераховує їх забудовнику. Після закінчення всіх етапів будівництва фонд ліквідується у відповідному до закону порядку.
Переваги Фонду фінансування будівництва
- Подвійні продажі з боку девелопера виключені. За кожним інвестором закріплюється певний об'єкт. Функцію регулятора в цьому випадку виконує управитель (Нацбанк або Нацкомісія).
- Контроль із боку держави та захист інвесторів законом. Фонд стежить за роботою будівельної організації в той час як за самим ФФБ стежать державні органи.
- Низький ризик нецільового використання коштів. Через те що гроші від інвесторів надходять забудовнику не напряму, будівельна компанія менше контролює фінансові потоки.
- Законом допускається зміна будівельної організації. ФФБ може поміняти забудовника, якщо якість його робіт не влаштовує фонд або інвестора.
- Кошти залишаються на рахунку та виділяються невеликими об'ємами. Це стимулює девелоперів виконувати свої зобов'язання належним чином.
- У разі зміни управителя, гроші однаково залишаються на рахунку. Управитель може пройти процедуру банкрутства або ліквідації згідно з законодавством. Але це жодним чином не впливає на інтереси інвестора.
- ФФБ можна створити тільки в разі наявності повного пакета документів на будівельний об'єкт та земельну ділянку. Також кожна підрядна організація має необхідні ліцензії.
Недоліки Фонду фінансування будівництва
- Найчастіше ФФБ створюється з подачі будівельної організації. Ця сторона захищає свої інтереси шляхом розробки договорів із певними юридичними нюансами. Не зайвим буде допомога кваліфікованого фахівця та детальний аналіз договору.
- Невигідні умови для інвестора, який прагне розірвати угоду із ФФБ. Отримати назад кошти з рахунку можна тільки після того, як об'єкт нерухомості перепродадуть іншій особі або після введення будівлі в експлуатацію.
- Право власності реєструють в останню чергу. У процессі рботи з Фондом фінансування будівництва немає можливості оформити об'єкт у будинку до того моменту, поки його не введуть в експлуатацію.
- Інвестор контактує із забудовником винятково через фонд. У покупця квадратних метрів немає можливості напряму зв'язатися достукатися до будівельної організації.
- У порівнянні з іншими способами інвестування може бути трохи дорожче. Це зумовлене тим, що інвестор оплачує роботу управителя.
Як вибрати надійний ФФБ
- Слід звертати увагу на репутацію управителем фондом. В Україні, зазвичай, функцію управителя виконує великий банк. Якщо в документах це не так, потрібно замислитися. Нерідкі випадки, коли функції керування передавалися компаніям, які були так чи інакше підконтрольні забудовникам.
- Потрібно перевірити ліцензію управителя та уважно подивитися основний договір із Фондом фінансування будівництва. За необхідністю слід внести зміни в документ та добитися захисту прав інвестора
- Пакет дозвільної документації повинен бути на руках. У разі запиту управитель повинен надати всі документи інвестору. Сюди належать копії на земельну ділянку, ліцензії забудовника, дозвіл на виконання певних будівельних робіт. Відмова надавати папери є незаконною.
- Усі суми в договорах повинні бути в національній валюті.
Перед підписанням будь-яких документів у Фонді фінансування будівництва слід уважно вивчити чинне законодавство. У цьому випадку Закон України «Про фінансово-кредитні механізми й управління майном у разі будівництва житла та операціях із нерухомістю» регулює взаємовідносини між управителем, інвестором та забудовником.
Вас також може зацікавити:
Як проінвестувати в будівництво нерухомості
Проблемне будівництво: що робити, якщо ви вже вклали гроші?
Як перевірити надійність компанії-забудовника: ТОП-5 порад від експертів
Як відрізнити замовлені коментарі в нерухомості
Ініційоване обговорення нового законопроекту про захист прав інвесторів
